+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Selvom renten på lån er historisk lav for tiden, kan den økonomiske krise, besværlighederne indenfor boligmarkedet og euroens styrke overfor andre møntfold skabe store problemer for nogle familier, når der skal betales af på boliglån.

I modsætning til andre lande, hæfter man som debitor i Spanien for sit boliglån med alt hvad man i fremtiden kommer til at eje. Det betyder at det vil få store konsekvenser hvis man stopper med at betale sit boliglån, ikke kun ved at man mister huset i processen om pantsætningen, men også inddragning af bankkontoer og andre sager som ejes af debitor og kautionister til lånet.

Omstændighederne omkring tilbagebetaling af boliglån er lovmæssigt beskrevet i den Civile kode under artikel 1175 og 1849.

Grundlæggende er det en aftale mellem parterne, hvor kreditor (banken der har bevilget lånet) accepterer at gælden dækkes via ejendom eller andet der tilhører debitor eller kautionisterne, i stedet for kontant betaling.

Man må have i mente at banken ikke er forpligtet til at acceptere overtagelse af ejendommen og at den kan  foreslå andre betalingsløsninger, som feks. fornyelse af lånet med reduceret månedlige ydelser.

Generelt er banker og firmaer der udsteder boliglån, mest interesseret i at komme til enighed med debitor, da en retsag både vil tage lang tid og koste en del penge, som ikke altid kan dækkes af debitor og vedkommendes kautionister, hvis de skulle være erklæret insolvente. Det betyder at den omhandlende ejendom (som boliglånet er optaget i) vil være i bankens besiddelse meget længere.

I nogle tilfælde vil banken, såsnart den bliver ejer af boligen, udleje den til de forhåndværende ejere og endda med forkøbsret, hvilket betyder at de fortsat har mulighed for at generhverve ejendommen såfremt deres økonomiske situation ændrer sig.

Vi anbefaler at lade en advokat være ansvarlig for forhandlingerne med banken fra starten af og at de har en underskrevet fuldmagt, så de har mulighed for at underskrive skødet såfremt det kommer til enighed, så boligen kan blive overdraget. Den fuldmagt der gives i disse tilfælde er anderledes udformet end dem der normalt underskrives, så hvis man tidligere har underskrevet en fuldmagt som giver tilladelse til at sælge en bolig, betyder ikke nødvendigvis at man har givet den nødvendige fuldmagt til at fuldføre disse sager.

I de fleste sager vil banken revurdere ejendommen; man skal have i mente at den nye vurdering kan være lavere end den tidligere, og banken kan beslutte at debitor ikke kun skal tilbagelevere den belånte ejendom, men enhver anden ejendom  af enhver art som debitor eller kautionisterne ejer. Det er ikke nødvendigt at være up to date med afbetalingerne til lånet, for at få genforhandlet lånet. Faktisk er der flere banker som foreslår det. Hvad de spørger efter er, at der ikke er andre udeståender end dem der er registrerede i landregisteret. Det betyder at man til ejendommen ikke må være begud med betalingerne til fællesudgifterne, IBI (komunal skat) eller andre skattebetalinger, og ejendommen må ikke være lejet ud.

I det nye skøde vil notaren bruge den beskrivelse af ejendommen, som den står på attesten i Landregisteret, betalingerne og det debiterede beløb til banken, og den vil også indføre at det debiterede er omregnet med overdragelsen af ejendommen, som banken har accepteret som fuld eller delvis betaling af det skyldte. Omkostningerne til dette skøde vil blive betalt af parterne, efter hvordan de bliver enige om det.