+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Dekret nr. 60/2010 af 16. marts godkender byplanlægningens disciplinære bestemmelser i Andalucien. Artikel 92.2a) i de andalusiske vedtægter, siger, at det kommunale råd er ansvarligt for byområdets disciplin og er ansvarligt overfor Junta de Andalucia (provinsregeringen) Vægten af disse nye vedtægter er lagt på den restriktive del af loven, hvilket vil sige betydelige bøder og nedrivningspåbud.

Artikel 27 fastsætter hvilke krav, der skal opfyldes, for at din ejendom kan indskrives i Landregistret. Du er nødt til at have en  beboelseslicens fra rådhuset og et certifikat på færdiggørelse af byggeriet (fin de obra). Disse certifikater vil angive, at arbejdet, som er lavet på din ejendom, hvad enten det er en  tilbygning eller en swimmingpool, som er tilføjet eller lignende, svarer til de oprindelige tegninger, der blev sendt til rådhuset. Certifikatet for afslutningen af byggeriet bliver givet, når arkitekten fremlægger en kopi af byggetilladelsen og det certifikat, der er blevet godkendt af arkitektkollegiet, og disse er godkendt. Fuldførelsen af det nybyggede skal skrives på skøde hos notaren. Det andet krav for at blive indskrevet i Landregistreter er, at der bliver givet en kopi til fortegnelsen over bygningen ”Libro del Edificio”. Hvis ejendomme ikke er opført i Landregistret i deres nuværende tilstand, vil du opdage, at det bliver meget svært at sælge det. For at opnå tilførsel (tilslutning) af vand og elektricitet til ejendommen, er man nødt til at have en beboelseslicens. Imens byggeriet eller restaureringen (istandsættelsen) bliver udført, vil vand- og elforsyningen normalt give en midlertidig kontrakt indtil byggetilladelsen udløber.

Dekret nr. 60/2010 af 16. marts, regulerer procedurer bl.a. for suspendering af byggeri og revision af licenser, byggeri der ikke har de relevante tilladelser, ordrer om at tilbageføre ejendomme eller land til den oprindelige stand herunder ordre om nedrivning og genopbygning. Rådhuset kan påbegynde procedure for overtrædelse af byplanlægningen og udstede sanktioner. Registratoren på Landregistret skal underrette det ansvarlige byplanlægningsråd om ejendomme med eller uden tilladelse, hvis de kan være i strid med byplanlægningsreglerne eller territoriale forordninger. Overtrædelserne kan klassificeres som:

Mindre overtrædelser er dem, hvor udbyder af lys og vand ikke har bedt om en licens. Mere alvorlige overtrædelser er, hvor der er bygget uden tilladelse eller hvor jorden er anvendt til andet end det, der er foreskrevet i byplanlægningsbestemmelserne.

Og meget alvorlige overtrædelser omfatter underopdelinger af byområder, der ikke er beregnet til udstykning, og de der ikke har den nødvendige byggetilladelse, som kan legaliseres senere. Dette er specielt, hvor jord betegnes som beskyttede ubebyggede arealer, kyststrækninger, parker og anførte bygninger.

Sanktionerne for at begå disse former for krænkelser findes i Kapitel III i afsnit VII i lov nr. 7/2002 af 17. december, eller i artikel 207 og 208.3 i denne lov. Medmindre lovovertrædelsen er specielt angivet i omtalte lov, vil de byplanmæssige overtrædelser blive straffet som følger: Mindre forseelser kan gå fra 600 til 2.999 euros, alvorlige forseelser kan gå fra 3.000 til 5.999 euros og meget alvorlige forseelser kan gå fra 6.000 til 120.000 euros.

Yderligere regler om sanktioner kan findes i artikel 216, 217 og 221 i lov 7/2002 af 17. december som kan forhøje sanktionen til det beløb, personen der har begået overtrædelsen, har tjent, i henhold til artikel 72. De nye forordninger lægger særlig vægt på, at tegninger godkendt fra arkitektkollegiet også skal kontrolleres for, om de også overholder byplanlægningen. Dette er angivet i artikel 6 i forordningen og de omfatter beliggenheden af bygningen indenfor grunden, hvor den ligger, hvor langt væk fra skellene og hvor langt der er mellem bygningerne. Anvendelse af jorden, hvilken slags bygning det er, bygningens højde og hvor stor en del af jorden bygningen fylder. De dokumenter, der skal bruges til byudviklingskontrollen, er dem, der omfatter opbygning, nedrivning og opdeling af ejendomme. Godkendelsen er et stempel, som sættes på tegninger, der kræver kommunal byggetilladelse i henhold til artikel nr. 8 i forordningerne. Hvis man skønner, at der ikke er særlige ting, der går imod byplanlægningen, bliver godkendelsen stemplet på tegningerne i henhold til artikel nr. 14 i byområdets disciplinære forordninger, hvor imod hvis der er ting imod byplanlægningen, og arkitekten nægter at rette det, gives tilladelsen ikke.  De faglige organisationer, så som arkitektkollegiet, vil nægte godkendelse, hvis tegningerne ikke indeholder det, der kræves i den pågældende forordning og de vil kontakte de lokale myndigheder, hvis de mener, at der er begået nogle alvorlige planlægningskrænkelser. Byplanlægningsrådet vil herefter tage de relevante aktioner overfor sådanne forseelser.

Hvis du besidder en ejendom i Andalucien, vil vi anbefale, at du undersøger om beskrivelsen i certifikatet fra landregistret (nota simple) svarer til den virkelige ejendom. Vi ser ofte, at vore klienter har problemer med at sælge en ejendom p.g.a at en ombygning, de har lavet, eller at swimmingpoolen, de byggede, ikke er indskrevet.   Hvis du er i tvivl, så spørg din advokat.