+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Tilbage i begyndelsen af  firserne førte behovet for  at beskytte den spanske kyst,  mod en alt for aggresiv  byggebranche, til at den spanske regering iværksatte en række foranstaltninger med det formål, at regulere konstruktioner på kystlinjer.

Resultatet var en ændring af lov nr. 28/1969: Loven om kystlinjer (Ley de Costas) eller lov nr. 22/1988, der trådte i kraft d. 1 december 1989. Denne lov er udarbejdet i et omfattende 72 siders dokument og det kan findes på hjemmesiden for “Ministerio de Medio ambiente y Medio Rural y Marino” (Miljøministeriet) på http://www.marm.es/es/costas/legislacion/

På grund af en række årsager, som det tager for lang tid at gå i detaljer med i denne artikel, var de autonome regioner ret langsomme med at gennemføre disse regler, men efter få år opnåede man dog en meget bred håndhævelse. I de sidste par år har flere selvstyrende regioner tilføjet endnu flere restriktive regler.

”Ley de Costas” i praksis

Først er der visse definitioner, der skal foretages:

  1. Ribera del Mar o Zona de dominio público Marítimo terrestre (kysten eller offentlig kystlinje) Dette område består af strandens tidevandszone, selve stranden og, hvor det findes, af klitterne bagved. Dette område tilhører staten og kan, bortset fra særlige tilfælde, ikke ejes privat.
  2. Deslinde (Afgrænsning eller Demarkationslinje) Dette er den forreste linje, der deler området mellem den offentligt ejet kystlinje og landet bagved.
  3. Zona de influencia ( området som berøres) Dette er en 500 meter bred strækning fra demarkationslinjen ”Deslinde” ind mod land. De lokale myndigheder er ansvarlige for dette område med hensyn til at omfatte tjenesteydelser (f. eks. parkeringsarealer tæt på populære strande) og til at begrænse højden af bygninger og andre arkitektoniske egenskaber.
  4. Zona de servidumbre de protección (fredet område) Dette er en 100 meter bred strækning fra demarkationslinken ”Deslinde” ind mod land. I områder, der var klassificeret som byområder i december 1989, er bredden nedsat til 20 meter. I dette område er det forbudt at bygge.
  5. Zona de servidumbre de transito (område med ret til passage) Dette er en 6 meter bred strækning fra demarkationslinjen ”Deslinde” ind mod land. Det er en del af det fredede område. Undtagelsesvis kan bredden øges til 20 meter på steder, hvor adgangen er vanskelig. (klipper eller bjerge f.eks.) Denne strækning skal forblive frit tilgængelig for fodgængere og nødhjælpskøretøjer.

Offentlig område

En privat bygning, i det offentlige område, vil modtage en nedrivningsordre, hvis huset er bygget efter december 1989. For private konstruktioner, der allerede var der, da loven trådte i kraft, kan de ende med at blive eksproprieret. Ejeren kan søge om fornyelse af en 30 års ibrugtagningstilladelse, men kun  en gang.

Fredede område

Konstruktioner, som allerede eksisterede i december 1989 vil få tilladelse, men vil være reguleret på følgende måder:  1) Ethvert vedligeholdelsesarbejde eller ændring, der ikke indebærer en udvidelse af omfanget af bygningen, vil blive tilladt mod forudgående tilladelse fra den regionale eller byens administration. 2) Enhver forlængelse vil være strengt forbudt. 3) I området med ret til passage vil kun vedligeholdelsesarbejde i forbindelse med hygiejne og sikkerhed blive tilladt.

Hvad er status for din ejendom?

De forskellige områder kan ses ved hjælp af brugen af en web applikation  (computer program) fra Miljøministeriet, tilgængelig for alle på http://sig.marm.es/dpmt/. Kort fra provinserne Granada, Lugo, Tarragona og De Baleariske Øer er tilgængelige. På kortet fra satelitten vil du se: Plot tal (punkter angivet), demarkationslinjen ”Deslinde” med grøn farve og det fredede område linjen med gul farve.

Hvad kan du gøre, hvis ”Ley de Coastas” påvirker din ejendom?

Hvis du modtager en ordre om nedrivning eller en meddelelse om ekspropriation i forbindelse med ”Ley de Costas” er du nødt til omgående at kontakte din advokat, så der kan handles hurtigt og indenfor de frister, der er angivet på det modtagede påbud og man kan appellere påbuddet administrativt eller gennem retten.  I mange tilfælde er demarkationslinjen ”Deslinde” meget svær at fastlægge, da det ikke altid er let, at sige, hvor en strand ender.

Hvis du ønsker at købe en ejendom

Hvis ejendommen du ønsker at købe muligvis påvirkes af ”Ley de Coastas”, bør din advokat anmode om et certifikat fra det provinsielle kontor under afdelingen for kystlinjer, da oplysningerne ikke altid er anført i de matrikulære oplysninger og til tider ikke engang findes i ejendomsregistret ”Registro de la Propiedad”