+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

I min første artikel i “The Property Gazette” er jeg blevet bedt om at skrive om processen ved køb af ejendom i Spanien. Jeg er klar over, at der har været mange andre artikler vedrørende dette emne, så jeg vil forsøge at fremhæve forskellene mellem processen i Spanien og i England. Jeg vil forklare de historiske forskelle, processen bag det at blive advokat, og ved at bruge et eksempel på et fiktivt par vil jeg forsøge at illustrere processen for et ejendomskøb på en mere “brugervenlig” måde.

Historisk set har der ikke været stigende priser på det spanske ejendomsmarked. Der var ikke tradition for at flytte ofte og udskifte boligen med noget større, desuden var ejendomsinflationen meget lav. Vores arveret gjorde, at ejendommen altid ville gå i arv til børnene og det var almindeligt, at flere generationer blev født og døde i samme hus.

Når man endelig ville sælge, solgte man formentlig ejendommen selv, og tog til notaren sammen med køber for at få dokumenterne tinglyst. Denne proces fungerede, da alle formentligt kendte hinanden eller var i familie med hinanden. I tilfælde af, at en ejendomsmægler (inmobiliaria) blev brugt, ville denne sørge for at skøderne blev overført. Som regel var det ikke nødvendigt med en advokat. I dag er det meget anderledes. Ejendomsinflationen er høj; jeg har set priser, der er blevet fordoblet i dette område. Køber og sælger kender ikke hinanden, og ofte er køber fra et andet land og kan ikke tale spansk. som i et hvert andet tilfælde, hvor der sker et boom, vil der være folk der udnytter situationen. Derfor er det vigtigt at man søger juridisk rådgivning.

For at blive advokat i Spanien skal man først gennemføre et femårigt studie på et juridisk universitet, hvorefter man er i stand til at tilslutte sig et juridisk kollegium, hvor man får tildelt et nummer. I dette område ligger de to største kollegier i Granada og i Malaga. Enhver advokat har et nummer, der repræsenterer året for tilknytning til kollegiet. Et lavt nummer indikerer en erfaren advokat og ældre end en advokat med et højere nummer. Da der hvert år bliver uddannet 300 advokater i Granada, skal klienten være opmærksom på advokatens anciennitet og erfaring. Ved “las Costas” er der mange mennesker, der udgiver sig for at være “advokater”. Det er tilladt at bruge dem, men hvis der opstår problemer, er det svært at søge erstatning, da de ikke har erhvervsansvarsforsikring og er ikke underlagt kontrol fra kollegiet.

Case nummer 1. Hr. og Fru White

Parret ledte efter et stykke jord i Sydspanien med et “cortijo” eller lille landejendom. Efter at have brugt et par uger på at gennemgå diverse ejendomsmægleres hjemmesider, betsmte de sig for at flyve til Spanien et par dage for at kigge på nogle af dem. De så et de syntes om, men inden de gav et bud, opsøgte de en advokat for at få nogle råd. Gennem undersøgelsen fandt advokaten ud af, at ejendommen ikke var registreret i landregistret. De kunne ikke tro, at det var muligt, da alle ejendomme i England er registreret i landregistret. På grund af skatteimplikationer eller for at undgå jurudiske gebyrer, var det før i tiden meget udbredt, at ejendommene blev overført uden brug af en offentlig notar. Dermed var der ingen oplysninger om ejeren, dimensioner eller ejendommen præcise beliggenhed hos landregistret.
Fru White var forelsket i ejendommen, så selvom hun blev oplyst om, at processen kunne trække ud, ville hun stadig fortsætte med købet og der blev forberedt en kontrakt. Dagen efter underskrev ægteparret en fuldmagt hos notaren og åbnede en bankkonto i området. Advokaten rådede dem til at få en arkitekt til at opmåle huset og grunden og lave grundplaner, for at sikre sig at de købte et hus af samme størrelse som de var blevet tilbudt.

Sælgerens advokat sørgede for en kvittering for kommuneskatten sammen med et certifikan for matriklen fra “oficina catastral” (der er et offentligt og officielt kontor, hvor de har beskrivelser af jordstykker).
Ægteparrets advokat undersøgte derefter, at ejendommen ikke var lejet ud, at de lokale skatter var betalt og at sælgerne havde kvitteringer for elektricitet og vand. Da de havde alle dokumenterne i hænde, besluttede advokaten at det ville være muligt at benytte sig af proceduren, etableret i artikel 205 Reglamento Hipotecario, hvilket ikke krævede en retssag efter processen, der hedder “Expediente de dominio.”

Derefter blev der forberedt en købskontrakt (contrato de arras). Dokumentet var på spansk og engelsk, men i tilfælde af enhver form for uenighed mellem parterne, er den spanske version altid den gældende. I dokumentet (arras aftale), bliver det fastslået, at køber vil miste sit depositum, hvis de ikke gennemfører salget på den specificerede dato. Resten af købsbetingelserne bliver også fastslået, samt at hvis sælger misligholder kontrakten, skal denne tilbagebetale det dobbelte beløb af depositum. Normalt er depositum på 10% af ejendomsprisen. Der blev aftalt en gennemførselsdato og der blev lavet et overslag over alle udgifterne.

Skatterne som ægteparret White skulle betale var:

Overførselsskat (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP). ITP er forskellig i Spanien alt afhængig af det autonome samfund. I andalusien er det en progressiv skat på 8% af købsprisen for de første 400.000 euro, 9% i den følgende gruppe (mellem 400.000,01 euro og 700.000,00 euro) og 10% for det, som ligger over 700.000 euro. I Katalonien er ITP på 10%. Hvis købsprisen er under den “skattemæssige værdi” af ejendommen, vil denne blive brugt som udgangspunkt for at udregne skatten. Den skattemæssige værdi bliver udregnet ved at gange den matrikulære værdi med en koefficient, der er anført på rådhuset, hvor ejendommen er beliggende. Ved at bruge fuldmagten, ansøgte advokaten om et NIE nummer hos den lokale politistation, hvilket er et krav for at betale skat.

Begge parter blev enige om, at kapitalvindingsskatten (plusvalía) blev betalt af sælger. Notar og registreringsafgifter blev betalt af køberne. Beløbet var en procentdel af salgsprisen og afgifterne fra landregistret var omkring 60% af notariatsafgifterne. På gennemførselsdagen havde ægteparret White ikke mulighed for at flyve til Spanien, så advokaten havde mulighed for at tage til notariatet med sælgeren og underskrive skødet på deres vegne.
Advokaten fik nøglerne til ejendommen hos notariatet, og efter nogle dage var det muligt at arrangere aftaler med forsyningsselskaber og sørge for betaling af kommuneskat. De betalte også overførselsskatten til statskontoret (Delegación de Hacienda) indenfor de foreskrevne 30 dage, og gav alle dokumenterne til landregistret.
Da ægteparret White ankom til Spanien for at hente nøglerne til deres nye ejendom, underskrev de deres testamenter, der igen var blevet forberedt på spansk og på engelsk, for at beskytte deres ejendele, da spansk arveret adskiller sig fra arveret i andre lande.
Hvert år beder Hr. og Fru White deres advokat om at forberede deres skat for ikke residenter og om at være deres skattemæssige repræsentant i Spanien.

Case nummer 2.- Frøken Black

Hun ville købe en ejendom i et nyt byggeri vest for Malaga som en investering.

Hun kom til Spanien og havde ikke tid til arrangere en fuldmagt eller til at åbne en bankkonto. Hun havde tidligere kontaktet en advokat og e-mailet de detaljer, bygherren havde givet hende. Advokaten havde sendt hende et klient spørgeskema og bedt hende om en kopi af hendes pas.

Nogle dage senere tog hun til den offentlige notar i sit eget land for at underskrive en fuldmagt på spansk og engelsk, der var blevet sendt til hende. Dokumentet blev sendt til udenrigskontoret for at blive stemplet i henhold til Haag Konventionen og blev derefter sendt med bud til advokatkontoret i Spanien. Advokaten bad bygherren om alle salgsdokumenterne og en kopi af den standardkontrakt de brugte og oversatte kontrakten for klienten.

Frøken Black besluttede sig for at optage et lån i Spanien, så advokaten fandt det bedste tilbud ved at kontakte flere banker i onrådet. I spanien er der gode lånerater og nogle banker har specielle produkter, der er designet for ikke residenter. Advokaten åbnede en bankkonto i den bank Frøken Black besluttede sig for at optage lån i. Banken bad om følgende information og dokumentation: En kopi af hendes pas, hendes adresse, civilstatus, en kopi af hendes seneste P60, de sidste tre lønsedler, en kopi af kontrakten med bygherren.
Hun blev informeret om udgifterne for vurderingen af ejendommen. (Banken har vurderingsmænd, der vurderer ejendommen og de belåner en procentdel af vurderingen, normalt omkring 70%)

Fordi det var en ny ejendom var omkostningerne:

  1. Afgifter for oprettelse af lån.
  2. Moms på 10% (Impuesto sobre el valor añadido IVA).
  3. Stempelafgift (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) på 1,5%. Afhængig af den garanterede kapital af lånet.
  4. Notariat og Registrering på lånet: Disse afgifter afhænger af den garanterede kapital af lånet.
  5. Notariats- og registreringsafgifter på købet.
  6. Bureau “Gestoria” afgifter. Banken bruger en agent til at sikre sig, at ejendommen og lånet er indskrevet hos landregistret.
  7. Forsikring: Bankerne kræver normalt, at låneren tegner en forsikring for at beskytte sine interesser indtil lånet er tilbagebetalt.

Dagen for underskrivelsen af købskontrakten (Escrituras) var samme dag som for underskrivelsen af lånet, da dokumentet skal formaliseres i et skøde.

Bygherren gav en kopi af den første besiddelseslicens og nogle formularer for gas-, elektricitets- og vandselskaber. Advokaten sørgede for, at forsyningsudgifterne blev trukket directe fra Frøken Blacks bankkonto.
Derefter blev der udarbejdet et testamente for Frøken Black.

Jeg haber, at disse to eksempler i tilstrækkelig grad illustrerer købet af en ejendom i Spanien.