+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Når man flytter til Spanien for første gang, er det bedst at starte op med at leje en bolig for en kort periode, så man har mulighed for at blive kendt med landet, befolkningen, og deres vaner, før man beslutter sig for at skrive kontrakt på en længerevarende periode, eller tage springet og købe en bolig.

Et ofte stillet spørgsmål er, om man ønsker en kontrakt til langtidsleje eller til  korttidsleje.
Forskellen er vigtig, da der er forskellige regulativer omhandlende de forskellige kontrakter, især relateret til en minimumsperiode på fem år.
I artikel 3.2 i loven om bymæssig udlejning, står der, at der vil blive skelnet imellem udlejning til brug (korttids) eller til bolig (langtids). Derfor er minimumsperioden på de fem år til boliger grundlagt ved lov “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra…” udlejning af bymæssige ejendomme af kortere perioder, om det er sommerperioden eller andre perioder….”

Man skal huske på, at ifølge loven, er de betingelser, parterne har indgået kontrakten på, eller længden på lejeperioden, ikke nødvendigvis bestemmende for, om det er den ene slags kontrakt eller den anden.
Det udlejede vil enten tjene som bolig eller kun være udlejet i en kort periode. Forskellen er om lejeren bor der permanent og bruger det som fast bolig (hvor udlejningen vil være som bolig = langtidsudlejning), eller om boligen vil være optaget midlertidigt (hvor det vil være korttidsudlejning eller til andet end bolig).

Kontraktens løbetid

Korttidskontrakter

Korttidskontrakter (contrato de arrendamiento de temporada) kan løbe op til 11 måneder og det kræver, at lejeren fraflytter lejligheden ved kontraktens ophør.

Langtidskontrakter

Når kontrakten udløber, vil den automatisk blive forlænget i en periode fra 1 til 5 år, såfremt lejeren ønsker det. Udlejeren er forpligtet til at acceptere disse forlængelser, med mindre det tydeligt fremgår af kontrakten, at han selv skal bruge boligen inden for denne 5 års periode. Efter de 5 år, kan ejeren stoppe kontrakten. Det forudsætter dog, at lejeren er blevet adviseret 30 dage inden kontraktens ophør. I modsat fald vil kontrakten automatisk blive forlænget med yderligere 3 år.

Udlejning

Lejen, ifølge kontrakten, vil normalt være til betaling enten i løbet af de 7 sidste dage i måneden, eller de syv første dage af hver måned.  Det skal fremgå af kontrakten, hvordan den skal betales. Udlejeren kan ikke afkræve lejeren mere end en måneds forudbetaling. I løbet af de første fem år vil lejen blive tilpasset det offentlige årlige prisindex (Índice de precios al Consumo – IPC). Efter den periode kan udlejeren ændre lejen, enten efter hvad der står i kontrakten, eller hvis det ikke er beskrevet, ved at forhandle med lejeren.

Depositum

Depositum eller “fianza” bliver normalt betalt ved kontraktens underskrift.  Det udgør en måneds leje, nogle gange to, alt efter om boligen er møbleret eller ej. Det vil blive tilbagebetalt til lejeren efter endt lejemål, såfremt boligen bliver efterladt i samme gode stand, som ved overtagelsen. Depositummet kan ikke bruges som betaling for den sidste måneds leje. Kontrakttiden skal forløbe som planlagt og først derefter kan depositummet tilbagebetales, med mindre der er noget, der er ødelagt i boligen, som skal betales af lejeren.

Rettigheder

  • Lejeren har, medmindre han har aftalt en anden tidsperiode med udlejeren, ret til at benytte boligen i en periode på fem år. MEN lejeren er forpligtet til at forlænge kontrakten hvert år indtil de fem år er gået. Udlejeren kan opsige kontrakten efter hvert endt kontraktår, skønt han da skal have adviseret lejeren mindst tredive dage forinden.
  • Hvis udlejere selv skal bruge boligen indenfor de fem år og det ikke klart fremgår af kontrakten, vil han ikke være berrettiget til at opsige den. Hvis han således allerede har smidt lejeren ud, vil han foruden at skulle overlade boligen til ham igen, også skulle betale ham en kompensation.
  • Såfremt de fem år er gået og ingen af parterne har oplyst hinanden om, at de ønsker at opsige kontrakten, vil den automatisk fortsætte på årlig basis i endnu tre år. Under disse nye forudsætninger vil lejeren være berrettiget til at forlade boligen efter hvert kontraktår.
  • Udlejeren skal skriftligt oplyse lejeren mindst tre måneder forinden om enhver forbedring eller vedligeholdelse, der skal foretages ved boligen, samt prisen derpå. Med denne information har lejeren følgende muligheder: enten at opsige kontrakten indenfor en måned og fraflytte boligen indenfor to måneder uden at skulle betale nogen ekstraudgifter, eller at ansøge om en nedsættelse af lejen og kompensation for de ekstra udgifter arbejdet måtte give ham, eller såfremt boligen bliver ubeboelig, sætte kontrakten standby i den tid arbejdet varer og ikke betale nogen leje.
  • Udlejeren kan blive bedt om at foretage nødvendige reparationer, så boligen forbliver beboelig og i god stand.
  • Lejeren skal betale for de reparationer der hører under normal slitage.
  • Lejeren kan foretage ændringer af boligen, så den imødekommer deres eller deres familiemedlemmers handicap, efter skriftlige oplysninger til udlejeren.
  • Ægtefællen, eller den samlevende til den, som står på kontrakten, vil være berrettiget til at fortsætte lejemålet i mindst to år, såfremt den kontrakthavende enten dør eller forlader boligen.
  • Hvis udlejeren sætter boligen til salg, vil lejeren have førsteret til at købe boligen til den markedsførte pris.

Forpligtelser

  • Hvis ikke andet er aftalt, er det lejeren, som skal købe lejekontrakten.
  • Når kontrakten er lavet, skal lejeren betale et depositum kontant. Dette beløb svarer til beløbet for en måneds husleje.
  • I kontrakten skal det fremgå, hvad lejeren skal betale, såfremt han forlader lejemålet inden for kontraktens udløb. Oftest er det, hvad der svarer til en måneds leje. Hvis det ikke fremgår af kontrakten, er det retten der afgør det.
  • Den månedlige leje skal normalt betales inden for de første syv dage af måneden, med mindre anden aftale er indgået parterne imellem.
  • I de første fem år vil lejemålet blive opdateret hvert år og altid på den samme dato som den originale kontrakt.  Forbrugerprisindekset ”Indice de Precios al Consumo (IPC)” vil blive brugt som baggrund for ændring af lejen forud for de næste tolv måneder fra kontraktdatoen.
  • Lejebeløbet kan forøges, hvis der er blevet foretaget forbedringer af boligen, men kun hvis arbejdet er foretaget efter kontraktens fem års periode. Beløbet for arbejdet kan forhøjes med den offentlige rente plus 3 procent af den foretagne investering, men aldrig overstige 20 % af det betalte lejebeløb.
  • Lejeren må acceptere det arbejde, der skal gøres i forbindelse med de vedligeholdelser eller forbedringer, som ikke kan vente til kontraktens ophør.
  • Lejeren kan ikke ændre på boligen, eller blande sig i stabiliteten eller sikkerheden af boligen uden forudgående skriftligt samtykke fra ejeren.
  • Udlejeren kan forlange, at lejeren betaler raterne på ejendomsskat ”Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)”, udgifterne til nødvendige reparationer (med de grænser, der tidligere er beskrevet) og udgifterne til service og forbrug.

Udgifter

Lokale skatter eller IBI skal betales af udlejer, medmindre andet fremgår af kontrakten.
Lejeren skal normalt betale for forbrug og for fællesudgifter med mindre andet er aftalt.

Vedligeholdelse

Udlejeren er ansvarlig for de reparationer, der er nødvendige for at holde ejendommen beboelig.  Lejeren er ansvarlig for de småreparationer, der kommer af almindeligt forbrug og slitage af boligen, eller hvis noget går i stykker.

Fremleje

Fremleje er tilladt med et skriftligt samtykke fra udlejeren. Den lejepris tredjepersonen skal betale, skal være inden for det oprindelige beløb, som den første lejer betalte.

Inventarliste

Udlejer kan forlange, at lejer skal underskrive en inventarliste over hvad, der er i boligen. Det er vigtigt at tjekke den, da hver genstand, der står på listen, skal forefindes ved fraflytning og i samme stand, som da den blev overtaget.  Mangler eller ødelæggelser vil blive betalt af depositummet.

Ophør af kontrakten

Udlejeren kan stoppe kontrakten såfremt lejeren:

  • Ikke betaler lejen eller depositum.
  • Fremlejer boligen til trediepart uden samtykke fra udlejeren.
  • Forsætligt ødelægger boligen.
  • Foretager reparationer uden udlejers tilladelse.
  • Er til unødig gene for naboerne.

På samme måde kan lejer stoppe kontrakten såfremt udlejer:

  • Ikke holder boligen beboelig (via nødvendige reparationer)
  • Forstyrrer lejeren i at bruge boligen som sit hjem.

Andet

Enhver anden aftale indgået mellem udlejer og lejer kan skrives ind i kontrakten.
Selvfølgelig er dette generelle retningslinier, men under alle omstændigheder, hvis man forhører sig med sin advokat og får advokaten til at lave kontrakten, skulle man ikke få problemer.