+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

I denne tid med økonomisk usikkerhed er der mange mennesker, som forsøger at sælge deres andet hjem eller feriebolig i Spanien, og i de fleste sager er proceduren kompliceret. Man skal være opmærksom på det skatte- og lovmæssige for at undgå fremtidige komplikationer, og den bedste måde at holde sin sti ren på, er ved at have en kompetent advokat.

En af de nemmeste måder, man kan finde ud af, hvor meget ens ejendom er værd, er ved at lade sin advokat finde ud af det via et vurderingsfirma. De attester, man modtager, er meget anvendelige til at fastslå prisen på ejendommen ikke kun ved salg, men også ved skilsmissesager.

Som sælger er der forskellige udgifter at betale, når man sælger sin ejendom. Disse inkluderer bl.a. den kommunale værdistigning på ejendommen, også kaldet ”plusvalia”. Dette udregnes på rådhuset og er baseret på værdistigningen på ejendommen siden det sidste ejerskifte. Normalt er det sælger, der betaler ejendomsmægleren, men dette kan variere alt efter hvilken aftale, der bliver lavet imellem køber og sælger i den private købekontrakt. Sælger skal selv betale sin advokats honorar. Man skal som sælger også betale skat af værdistigningen, som er forskellen imellem det beløb, man købte ejendommen for og det, den sælges for. Denne fortjeneste bliver tilpasset efter hvor lang tid, man har haft ejendommen. Uanset om du er resident eller ej, er værdistigningsskatten 18 %, men de, der ikke er residenter, skal betale de 3 % direkte til skattekontoret på tidspunktet for salget. Køber tilbageholder dette beløb af salgsprisen og betaler det direkte til skattekontoret ved at udfylde en formular 211. Din advokat kan hjælpe dig med denne procedure. Man skal være opmærksom på, at ens skat for ikke residenter skal være betalt up to date, når man sælger sin ejendom.

Normalt laver man en privat købekontrakt og betaler 10 % i depositum, når sælger og køber er blevet enige om prisen. Skønt det også er muligt at nå til enighed ved at underskrive en ”med mulighed for at købe” kontrakt og betale mindre end 10 %. En anden mulighed er at underskrive en lejekontrakt med mulighed for at købe, hvilket er et alternativ, som benyttes af de af vores kunder, som har problemer med at finde finansieringen til at købe og sælger med at finde købere. Kontrakten viser, at køber er seriøs og tillader, at ejendommen bliver taget af markedet, imens det fornødne bliver indhentet. Kontrakten vil også indeholde klausuler med angivelser om, hvordan betalingen skal foregå, hvor skødet skal underskrives, og et tidsrum for hvornår det skal fuldføres. Som regel vil seks uger være nok, specielt hvis der er et boliglån involveret.

Hvis der er et boliglån i det hus, der sælges, skal det annulleres ved underskrivelse af skødet, med mindre de nye ejere vil overtage det. De fleste banker har en klausul i deres kontrakter, der siger hvor meget, der skal betales i afgift ved for tidlig afvikling af lånet. Dette er som oftest 1 %. Andre omkostninger, der skal betales, er økonomisk annullering, hvilket er omkring 50 euros, register attest omkring 30 euros, og Notaromkostninger for annullering af lånet. Disse omkostninger afhænger af lånets restgæld på tidspunktet for annullering og registeret hvor lånet er indskrevet, men med et boliglån på 150.000 euros vil notaromkostningerne være omkring 75 euros og registeromkostningerne omkring 150 euros. Ens advokat vil hjælpe én med annulleringen af boliglånet hos Notaren, men formular 600 skal præsenteres med det tilhørende skøde ved landregisteret. Hvis betalingen af annulleringen af boliglånet kommer fra et skattefrit land, skal Notarkontoret have en kopi af formularen PD1 såsnart det er blevet præsenteret på det lokale skattekontor. Her kan ens advokat igen være behjælpelig.

Sælge privat eller gennem mægler.

Et nyt dekret (dekret 218/2005) omhandlende forbrugerinformation om leje og salg af ejendomme, anvendt ved kommerciel og professionel mægling, promovering, og annoncering af ejendomme, er for nylig blevet indført i Andalucien. Det omfatter hverken juridiske eller administrative salg ved offentlig auktion. Disse regulativer er som følger:

  • Forbrugeren skal bibringes den information, der vedrører forskellige former for overdragelse af bygninger og vedrørende leje af fast ejendom.
  • Før de skriver kontrakt, skal de forsynes med relevante tilladelser, boligforeningsstatus, forsikringer og garantier, bygningsattester, evakueringsinstruktioner, kommunale skattebilletter, etc.
  • Køberen skal have et kort informativt dokument ”Documento Informativo Abreviado- DIA” tilgængeligt, med den mest basale information; Identitet på entreprenør og agent, byggefirma og byggeleder, identifikation af huset, planer over huset, beskrivelse af bygningen, specifikationer, den fulde pris, betalingsmetode, og forudbetalte beløb (udbetaling).
  • Dette DIA dokument skal også bruges ved leje, og skal vise beskrivelsen af huset, identifikation af udlejer, inventarliste, beskrivelse af bygningen, lejepris, udgifter, depositum, takster og /eller byrder….
  • DIAen er gratis – den skal uddybe prisen og betalingsbetingelserne.
  • Ejendomsmægleren skal have et signatur, der viser tilgængeligheden af det korte informationsdokument, og dette signatur skal være ved siden af det signatur, der viser, at klageformularerne er til stede.

Når du bruger en ejendomsmægler

Vil du formentligt blive bedt om at underskrive en kommissionsaftale og en aftale om, hvorledes kommissionen skal betales.

Hvilke dokumenter skal sælger tilvejebringe?

  • Kopi af skøde
  • Kopi af den sidste “nota simple” eller certifikat for land register.
  • Kopi af pas og NIE
  • Kopi af den sidste IBI
  • Hvis man er bosiddende i Spanien: Skatteattest for fastboende fra skattekontoret
  • Kopi af den sidste indbetaling til boligforeningen

Kopi af fuldmagten, såfremt advokaten skal underskrive for dig.

Hos Notaren

Salget er fuldført når skødet ‘ Escritura de Compraventa ‘ er underskrevet foran den offentlige Notar. Både sælger og køber eller deres repræsentanter skal være tilstede for at underskrive salgsdokumenterne for at fuldføre salget. På dette tidspunkt skal køber betale det resterende af købsprisen, få overdraget nøglerne til ejendommen og tage ejendommen i besiddelse. Når sælger får overdraget de sidste penge, er ejendommen solget og transaktionen fuldført.

De nødvendige dokumenter er:

  • Residenciakort eller residenciaattest fra fremmedpolitiet, såfremt man er resident.
  • Pas.
  • NIE
  • Fuldmagt (hvor det anvendes).
  • Skøde
  • Seneste I.B.I kvittering (kommuneskat)
  • Attest fra boligforeningen, der viser, at der ikke er noget udestående derfra.
  • Gældsbrev “Certificado de deuda” fra banken (hvor der er tidligere boliglån).
  • Skatteattest fra det lokale skattekontor.
  • Seneste EL/vand/gas- kvitteringer til at få det overflyttet i købers navn.

Ejendomsskat for sælger:

  • Skatterate: For ejendomstransaktioner efter d. 1. januar 2007 er det 18 %.
  • Formular: 211.   ( Tidsfrist: 1 måned efter transaktionen af ejendommen).
  • Sted: Skattekontoret for det sted, hvor ejendommen er beliggende.
  • Købers tilbageholdelse af skat.
  • Ifølge loven skal køber tilbageholde 3 % af købsprisen, som de skal betale i skat for sælger (for erhvervelser efter 1. januar 2007).
  • Derefter skal køber udfylde en nonresident formular for sælger, formular 211.
  • Formular: 212. (tidsfrist: to måneder fra slutningen af den periode den nye ejer har til at betale den tilbageholdte skat).
  • Tilbagebetaling af det overskydende tilbagebeholdte beløb.
  • I sager med underskud, eller hvor det tilbageholdte beløb er større end det beløb der skal betales i skat, er skatteindbetaleren berettiget til at få tilbagebetalt det overskydende beløb. Det gøres ved at udfylde formular 212.
  • Tilbagebetalingen foregår via bankoverførsel til det kontonr. som fremgår af formularen.
  • Hvis det tilbageholdte beløb er lavere end det der skal betales i skat, vil skattebetaleren skulle betale det resterende op til 18%.
  • Residenter over 65 år som har boet i boligen i mere end 3 år, er ikke forpligtet til at betale indkomstskat ved salg af boligen. Residenter og ikke residenter, incl. dem der er over 65 år, som har boet i boligen i mindre end 3 år, skal betale op til 18% i indkomstskat.
  • Fritagelsen indbefatter også residenter under 65 år, såfremt de er invalidepensionister.

Et eksempel:

  • Hr. and Fru Hvid, bosiddende i England, købte en lejlighed i Salobreña d. 1. januar 1991 for 100.000 Euro:
  • Den 1. januar 2007 solgte de lejligheden for 200.000 Euro.
  • Køberen. Frk. Pedersen tilbageholdte et beløb på 6.000 Euro ( 3 % af købsprisen).
  • Hvordan udregner man beløbet for værdistigningen, som skulle betales?

Løsning:

Transaktionsværdi: 200.000 Euro.
Opdateret værdi ved erhvervelse: 100.000 x 1,2162 = 121.620 Euro.
Værdistigning: 78.380 Euro. Antal dage mellem købsdatoen og d. 19/01/2006 (den dato loven blev ændret): 5498 dage

  • Profit at reducere (3): 73.726,82 euros.
  • Antal år som ejer frem til d. 31/12/1996: 6 år.
  • Reduktion via coefficient formindskning (4): 32.764,20 Euro.
  • Reduceret fortjeneste (5): 45.615,80 Euro.
  • (1) I løsningen er der ikke medregnet udgifter og skatter i forbindelse med erhvervelsen og overtagelsen, hvilket generelt også er inkluderet i erhvervelse og overtagelsesværdierne.
  • (2) Denne opdaterede coefficient for erhvervelsesværdien er grundlagt i sektion 60 af Det Generelle Statsbudget Akt 42/2006, af 28. december (Officiel Statsmeddelelse af 29. december), for år 2007.
  • (3) (5.498 / 5.845) x 78.380 = 73.726,82 Euro.
  • (4) 73.726,82 x 11,11% x 4 = 32.764,20 Euro.
  • (5) 78.380 – 32.764,20 = 45.615,80 Euro.
  • Skatterate 18 %
  • Skat at betale: 8.210,84 Euro
  • Tilbagehold: 3 % 6.000,00 Euro
  • Forskel i taksten (8.210,84 – 6.000,00) 2.210,84 Euro

Såfremt man er resident i Spanien, skal man ikke betale indkomstskat af salget af sin bolig, hvis man reinvesterer sin fortjeneste, men man skal bruge hele det beløb man fik ved at sælge den bolig som man benyttede som sit daglige hjem, til at købe sig en ny bolig til brug som det daglige hjem indenfor en periode på 2 år, gældende fra den dag man solgte sit gamle hjem indtil den dag man køber det nye hjem.

Man skal også søge om fritagelse for at betale indkomstskat når det nye hjem er købt indenfor en periode på 2 år efter at man har solgt det første hjem, men det beløb man fik ind ved salget, skal altid bruges som betaling af det nye.