Velasco Lawyers

Som nævnt tidligere var ejendomsmarkedet i Spanien før i tiden i lavt vækst. Ejendomsinflationen var meget lille, da det ikke var tradition at flytte tit og skifte et mindre hus ud med et større. Arvelovgivningen var sådan, at fast ejendom altid gik i arv til børnene, og det var meget almindeligt, at adskillige generationer blev født og døde i samme hus. Ønskede man at sælge, gjorde man det selv og gik til Notaren sammen med køberen for at registrere dokumenterne. Eftersom alle kendte alle, eller var i familie med hinanden, virkede dette system fint. Hvis en ejendomsmægler (inmobiliaria) blev involveret, ville denne arrangere og sørge for overdragelsen af skødet. En advokat var som regel ikke nødvendig.

I dag er det helt anderledes. Inflationen på ejendomsmarkedet er høj. Vi har set priserne fordoble sig på dette område. Køberen og sælgeren kender ikke hinanden, og da køberen ofte er fra et andet land, kan denne ikke tale spansk. Der vil altid være nogen, som vil misbruge sådan en situation, og derfor er det meget vigtigt at søge juridisk støtte. De fleste ejendomskøb sker ved hjælp af en ejendomsmægler. En registreret ejendomsmægler er forpligtet til at undersøge alt vedrørende den ejendom de sælger, hvilket de som regel ikke gør. Eftersom der ikke kræves licens, kan alle og enhver oprette et ejendomsmæglerfirma her i Spanien. Der findes dog ejendomsmæglere, som er medlemmer af ejendomsmæglerforbundet API (Association of Estate Agents), og mange af dem er meget professionelle. Men husk, at en ejendomsmægler er interesseret i en handel, og eftersom der er relativt få ejendomme i området og mange ejendomsmæglere, er de ivrige efter at sælge, inden deres konkurrenter får handelen. Der er nemlig normalt ikke eneretsforhandling, og samme ejendom kan findes til salg hos adskillige ejendomsmæglere, og forbavsende nok til forskellige priser.

Ved køb af fast ejendom sørger Velasco Lawyers for, og garanterer for, at spanske retslige betingelser er i orden. Ligeledes sørger vi for, at ejendommen købes uden gæld, m.m., og at alle lokale skatter og afgifter er ført ajour. Vi vil tage os af hele købsprocessen, lige fra det øjeblik, De beslutter at byde på en ejendom. Vores team vil kontakte ejendomsmægleren og anmode om salgsdokumenterne samt alle nødvendige papirer; såsom kvitteringer fra offentlige selskaber plus beviser for betaling af lokale afgifter. Det er almen praksis i Spanien at give en udbetaling for at reservere en ejendom. Normalt refunderes dette beløb ikke; men dette er muligt at forhandle med ejendomsmægleren.

Når papirerne for udbetalingen er underskrevet, forbereder Velasco Lawyers en privat købs- og salgskontrakt på både dansk og spansk. De skal dog være opmærksom på følgende:

• Den danske udgave er en oversættelse af den spanske udgave og ifølge loven er det kun den spanske udgave, der er retsgyldig.
• Ved underskrivelsen af den private kontrakt får sælgeren normalt udbetalt depositumsbeløbet på 10%. Det er derfor bedst ikke at lade for lang tid gå mellem underskrivelsen af den private kontrakt til færdiggørelsen af skødet.
• I kontrakten skal inkluderes følgende:
  1. Navne, adresser, pasnumre og spanske identifikationsnumre på både køberen, sælgeren og advokatfirmaerne, der repræsenterer begge sider
  2. Beskrivelse af ejendommen og matrikelregistreringsoplysninger
  3. Om der er gæld eller andre udgifter vedhæftet ejendommen
  4. Hvis ejendommen er møbleret, en inventarliste
  5. Pris og betalingsmåde
  6. Tid og sted for underskrivelse af skødet

Bemærk:

• Ved underskrivelse af det offentlige skøde hos Notaren overdrages besiddelsen af ejendommen fra sælger til køber. (Vi kan arrangere en fuldmagt og underskrive skødet på klientens vegne. Klienten behøver så ikke flyve til Spanien, hvilket både sparer tid og penge, da der tit bliver lavet om på denne skæringsdato!).
• Ifølge paragraf 1504 af Civil Loven og paragraf 59 af Reglerne for Huslån, kan kontrakten annulleres, hvis handelen ikke bliver afsluttet af køberen. Hvis sælgeren har forkyndet en notarial stævning til køberen, kan sælgeren beholde hele depositumbeløbet som erstatning.
• Omvendt, ifølge paragraf 1454 af Civil Loven, hvis sælgeren ikke fuldfører sin del af handelen, skal hele depositumsbeløbet betales tilbage sammen med et tilsvarende beløb i erstatning.
• Begge parter frasiger sig enhver anden lov, som gælder for dem, og underkaster sig retten og domstolen i den by, hvor ejendommen er beliggende.
• Handelen afsluttes hos Notaren, hvor det offentlige skøde underskrives i Notarens overværelse. Købsprisen betales, og sælgeren overdrager ejendommens nøgler til køberen.

Vort firma kan arrangere betaling af diverse skatter (f. eks. moms og stempelafgift som skal betales indenfor 30 dage, efter at skødet er underskrevet hos Notaren) ligesom regelmæssige udbetalinger for årlige skatter, såsom lokale afgifter eller IBI.

Vi kan også arrangere tilslutning af gas, vand og elektricitet. Dette kan være en meget bureaukratisk affære, da der skal fremvises dokumentation til hvert enkelt selskab, og desuden kan det tage op til 2 uger at få indlagt elektricitet, vand, gas eller telefon.

Når skødet er registreret hos notaren, skal det noteres i det, der svarer til matrikelbogen. Denne registrering kan tage fra to uger op til tre måneder alt efter registreringskontoret. Registreringsgebyret betales ved afhentning af skødet.

Hvis ejendommen er en nybygning, vil omkostningerne blive:

1. Afgift til banken for at få et huslån (omkring 1%-1,50% af beløbet).
2. 7% Moms (Impuesto sobre el valor añadido/ IVA).
3. Stempelafgift (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 1% af ejendomsprisen.
4. Stempelafgift (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 1% af huslånsbeløbet.
5. Notar- og Registrering af huslånet: Disse afgifter varierer alt efter lånets garanterede beløb.
6. Notar- og Matrikelafgifter ved købet.
7. Administrationsgebyr ´Gestoria´ . Banken benytter sig af en agent til at sikre sig, at ejendommen og huslånet er registreret korrekt.
8. Forsikring: Banken kræver normalt, at låntageren optager en forsikring for lånet indtil det er tilbagebetalt.

Ved gensalg af en ejendom er udgifterne de samme, bortset fra, at der ikke skal betales Stempelafgift (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) på 1% af ejendomsprisen eller 7% Moms; men i stedet skal der betales 7% i overdragelsesafgift.

De kan anvende dette eksempel til at specificere udgifterne på 2 huse med en salgspris på henholdsvis 150.000€ og 250.000€. De kan downloade denne specifikation af udgifter i PDF format og i MS Excel format.

 

NIE er et identitetsnummer for udlændinge (Numero Identificacion de Extranjero). Det er nødvendigt at have dette nummer for at kunne købe en ejendom eller bil i Spanien. Det er relativt nemt at skaffe sig; men processen kan tage lang tid, da man skal tage hen på den lokale politistations udenlandsafdeling og ofte stå i kø. Der skal udfyldes et skema, og NIE nummeret kan derefter afhentes efter et par dages forløb. I mange tilfælde er det tilstrækkeligt at oplyse nummeret; men ved køb af en ejendom skal originaldokumentet forevises.

Det er ikke nødvendigt at rejse til Spanien for at underskrive noget som helst, hvis der er givet fuldmagt til en advokat. Fuldmagten kan sendes til klienten i Danmark, og efter at være blevet underskrevet, valideret og returneret, kan den bruges ved underskrivelse af offentlige dokumenter.

 

Det er ikke nødvendigt at underskrive en fuldmagt, men det er tilrådeligt. Selvom De regner med at kunne rejse til Spanien for at underskrive skødet på Deres nye ejendom, er det altid en god idé at være forberedt på det uventede: pengene er ikke klar til tiden, flyet kan være forsinket, sælgeren har måske problemer med at ankomme til Notaren eller Notaren kan være sygemeldt m.m. Der kan være mange årsager til, at underskrivelsen måske ikke kan finde sted på det aftalte tidspunkt. Hvis Deres advokat har fuldmagt, kan der nemt laves om på tidspunktet for underskriften. Fuldmagten vil også gøre advokaten i stand til at ansøge om Deres NIE nummer, undersøge ejendomsregisteret, ordne matrikelregistreringen, betale skatter og afgifter, åbne en bankkonto og gøre regnskabet op med de offentlige værker.

 

For at legalisere et dokument skal dette underskrives og stemples af Notaren (Notarius Publicus), det vil sige en dommerfuldmægtig. Notaren er ikke ansvarlig for at indholdet i dokumentet er korrekt, blot at personerne, som underskriver dokumentet, godkender det. Efter at et dokument er underskrevet, bliver det opbevaret i det offentlige arkiv. Notaren fungerer ikke som advokat og yder ikke retslig støtte.

 

Hvad enten De er fastboende eller ikke fastboende; men er ejer af en ejendom i Spanien, er De forpligtet til at betale indkomstskat, formueskat og den lokale ejendomsskat.

 

Fastboende, der er over 65 år gamle, og som har boet i en ejendom i mere end 3 år, er fritaget for formueskat ved salg af ejendommen. Alle fastboende, inklusive dem over 65 år, som har boet i en ejendom i mindre end 3 år, er forpligtet til at betale maximum 18% formueskat, hvorimod ikke fastboende er forpligtet til at betale 18%. Fastboende har et fribeløb på 108.000 euros af vurderingssummen; ikke fastboende er forpligtet til at betale skat af hele beløbet. Alle andre ikke fastboende skal betale 18% formueskat.

 

Ja. Normalt betaler udlændinge kun arveafgift af værdier efterladt i Spanien. Men vær opmærksom på, at formuen muligvis bliver taget i betragtning i afdødes bo i hjemlandet. Dog, på grund af de to landes indbyrdes aftaler, tages den skat, som er betalt i Spanien i betragtning ved udregning af beløbet, der skal betales i Danmark. Skattereglerne er ens for arv og gave, og husk at det er arvingen, der skal betale skatten.

 

Der er mange måder, hvorpå skatten kan lettes ved skatteplanlægning. Da individuelle omstændigheder varierer, er det klogt at søge råd hos os. Hvor det drejer sig om et ægtepar og deres hovedbopæl, og hvor arvingerne nedstammer i lige linje, kan der muligvis drages fordel af et fradrag på 95%. Dette fradrag er dog begrænset til €122.606,47 per person. Den eneste betingelse er, at ejendommen ikke sælges indenfor de næste 10 år.

 

Ifølge den nuværende spanske lov skal alle, som har planer om at blive i Spanien i en periode af mere end 183 dage ad gangen, søge om tilladelse til fast boskab (Residencia). Hvis De er fastboende i Spanien, vil De være forpligtet til at betale indkomstskat, formueskat og arveafgift af Deres verdensomspændende værdier. (Det spanske skatteår er fra 1. januar til 31. december.) Det er også meget vigtigt at huske, at når først man har fået sit ´Residencia´, skal det danske kørekort udskiftes med et spansk.

 

Ja. De skal have et EU sygesikringsbevis. De skal så henvende Dem til en læge, der er tilknyttet den offentlige sygesikring. Medbring pas, sygesikringskortet og recepten fra Danmark. De skal opgive den danske adresse og adressen, hvor De opholder Dem i Spanien og hvor længe De har behov for medicinen. Receptpligtig medicin er gratis for pensionister. Det er altid en god idé at medbringe emballagen for medicinen, hvis der er sprogvanskeligheder. For mere information se pjecen fra Sundhedsministeriet på webadressen.

 

Ja. Hvis De ikke har et spansk testamente, kan De risikere, at Deres arvinger mister retten til Deres ejendele, hvis de ikke kræver deres arv i tide; det samme er tilfældet, hvis Deres sidste testamente ikke er dokumenteret i det Centrale Registreringskontor for Testamenter i Madrid.

Ifølge paragraf 9.8 af den spanske Civil Lov: ”Arv, forårsaget af dødsfald, reguleres af den afdødes Nationale lovgivning gældende på dødstidspunktet, ligegyldigt hvilke værdier det drejer sig om, og ligegyldigt hvilket land den afdøde befinder sig i.”

Vores testamenter er udkastet på både spansk og dansk.

 

Hvis De beslutter Dem til at optage et boliglån i Spanien, vil Velasco Lawyers kontakte adskillige banker i området for at finde de bedste lånebetingelser. Renten er god i Spanien, og nogle banker har specielle tilbud for ikke-fastboende låntagere. Det er muligvis nødvendigt, at vi åbner en konto i den bank, hvor boliglånet optages. Bankerne sender en vurderingsmand ud for at bedømme ejendomsværdien. Betalingen til vurderingsmanden vil være omkring €500 - €600 for en ejendom vurderet til omkring €200.000, dog kan disse priser variere. Banken vil yde et lån på en procentdel af ejendomsværdien, normalt omkring 70%, dog i visse tilfælde op til 80%. Banken vil bede om de følgende oplysninger og dokumentation: en fotokopi af Deres pas, hjemadresse, ægteskabelig stilling, de tre seneste lønsedler og en kopi af kontrakten med entreprenøren/bygmesteren eller sælgeren, som viser købsprisen.

 

Ja, dette er et område, der ofte overses af en køber. Når ejendommen er overtaget, er det klogt at oprette den mest fordelagtige forsikring med et anerkendt forsikringsselskab. Hos Velasco Lawyers kan vi hjælpe med at finde de bedste tilbud.

 

Ja; men vedrørende skattemæssige følger er det en god idé at spørge Velasco Lawyers til råds angående skattesatser.

 

Ja; men vedrørende skattemæssige følger er det en god idé at spørge Velasco Lawyers til råds angående skattesatser.

 

Nej, men De skal have et NIE nummer først.

 

• Kørekort. (I Spanien er det tilladt ikke-fastboende at køre på udenlandsk kørekort i maksimalt 6 måneder indenfor et år.)
• Forsikringspolicen (originalen) med kvittering for betaling.
• Registreringspapirerne.
• Vejafgift (der betales en afgift per køretøj en gang om året til den lokale kommune; (De kan arrangere en "Betalingstilladelse med automatisk debitering" fra Deres bankkonto). Flere oplysninger kan fås fra kommunekontoret, hvor køretøjet er registreret.
• ITV kort (synsbevis). Alle biler, varevogne og motorcykler skal til periodisk syn alt efter alder og brug.

I de fleste tilfælde er det den spanske lov, som gælder.

 

Ja. Hvis begge parter residerer i Spanien, eller mindst en af dem på det tidspunkt kravet indstilles, er de spanske domstole og retsnævne, ifølge spansk lovgivning, kompetente i person- og arveforhold imellem par, ægteskabsophævelse, separation og skilsmisse. Adskillige spanske domstole har bekræftet dette i deres bestemmelser, grundlagt i paragrafferne 24 og 13 i den Spanske Konstitution , paragraf 26 i Civil Loven og paragrafferne 6, 8, og 14 i den Europæiske Konvention til beskyttelse af Menneskerettigheder og grundlæggende Frihedsrettigheder.

 

Ikke hvis De er fra et land i EØS (Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde - EU, Norge, Liechtenstein og Island).

 

De kan ikke ansætte folk, der kommer fra et land udenfor EU, hvis de ikke har arbejdstilladelse. Proceduren er lang og kompliceret, venligst kontakt os.

 

Ligesom i Danmark afhænger beslutningen om at danne et aktieselskab af omsætning, risiko etc. Som i Danmark har parthaverne begrænset ansvar; men omkostningerne ved at danne et selskab er høje, og derfor kræver denne belutning stor overvejelse.

 

Enhver person eller lovformelig gruppe har ret til at forme et aktieselskab som grundlægger. Selskabet med begrænset ansvar formes af medlemmerne med et offentligt skøde, bevidnet af en Notar. Konstitutionen skal indeholde:

• Medlemmernes lovformelige identifikationer
• Beslutningen om at danne et aktieselskab
• Hvert medlems bidrag
• Selskabets love
• Administrationssystemet
• Identifikation af personen, som skal bestyre og præsentere selskabet

Følgende punkter bør bl. a. nævnes i selskabets paragraffer: navnet på aktieselskabet, sociale formål, afslutningsdato, forretningsadresse og selskabets administrationssystem. Ved oprettelsen af et aktieselskab skal der betales en afgift på en procent af selskabets kapital. Mindstekapitalen, der kræves for at danne et aktieselskab er på €3.005,06. Minimumsantallet af medlemmer er et, og der er ikke et maximumsantal.

 

Alle sager er forskellige; men som regel er processen for søgsmål i Spanien langsommelig og bekostelig, og hvor muligt forsøger vi at afvikle uenigheder udenom retten. Vi vil undersøge individuelle situationer, og hvis det skulle blive nødvendigt, kan vi repræsentere Dem i retten, eftersom vi også er procederende advokater (barristers). Vi er registreret hos ”the International Bar Association”.