+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Pro indiviso är ett begrepp inom fastighetsrätten som beskriver gemensamt eller odelat fastighetsägande.

Det finns i princip tre olika pro indiviso-situationer:

  • Gemensamt köp av en bostad av mer än en person
  • Arv av en fastighet (arvingarna blir delägare)
  • Gemensamt förvärv av en fastighet mellan aktieägarna i ett företag

Pro indiviso förekommer också där fastigheterna är svåra att dela upp eller där fastigheterna kan förlora mycket av sitt värde om de delas, till exempel en lägenhet eller ett enskilt hus. Omöjligheten att fysiskt dela upp fastigheten leder till delägarskap för de separata ägarna. Fastigheten blir rättsligt en pro indiviso. Ägandet måste inte delas upp i lika delar, varje ägare har en viss procent av det totala ägandet.

Enligt spansk lag har delägarna rättigheter och skyldigheter.

  • Varje ägare har rätt att få del av de vinster som görs från fastigheten enligt deras ägarandel.
  • Varje ägare är skyldig att bidra till kostnaden för ägandet av fastigheten (fastighetsskatt, inteckningar) beroende på den specifika pro-rata andelen.

Utdöende, upplösning eller nedläggning av Pro indiviso

När det finns avtal mellan delägarna för användning, rättigheter och skyldigheter som hänför sig till fastigheten, kommer förvaltningen av fastigheten ske smidigt, men om det finns en oenighet kan problem uppstå. Det vanligaste exemplet på en oenighet är när ett par bryter upp, och en av delägarna flyttar ut från fastigheten.

Om en överenskommelse inte kan nås är den enklaste lösningen ”utrotning” eller upplösning av pro indiviso. Detta görs genom en handling för upplösning av gemensamt ägande. I detta fall så köper en eller flera av delägarna aktierna av en annan delägare. Det kan vara svårt att enas om ett rättvist fastighetspris eftersom köparen och säljaren kan vara oense om det verkliga marknadspriset på fastigheten, men en oberoende advokat kan hjälpa till genom att fungera som en skiljeman för att nå en tillfredsställande överenskommelse.

Ett möjligt alternativ är att sälja till en tredje part  så att varje ägare får en pro-rata-andel av försäljningspriset. Men om en av delägarna motsätter sig advokatens rekommendationer är den enda utvägen domstol för att lösa situationen. Om denna väg väljs kommer försäljningspriset att fastställas vid en domstol, vid en så kallad ”öppet fallande prisauktion” (Holländsk auktion, där priset på fastigheten sänks tills en köpare bekräftar sin avsikt att köpa). När försäljningspriset är ställt och en av delägarna matchar detta pris kan han förvärva hela fastigheten. Om ingen av delägarna vill köpa, tilldelas försäljningen auktionsköparen.

Praktiska- och skatteöverväganden

Från beskattningssynvinkel är upplösningen av pro indiviso genom en handling för upplösning av gemensamt ägande befriad från överlåtelseskatt (7% -8% beroende av värdet på fastigheten och de lokala föreskrifterna), och istället behöver köparen bara betala 1% av hela fastighetens värde. I de flesta fall är upplösningen av pro indiviso  ett bättre alternativ, men i de fall där köparen bara har en liten andel av fastigheten kan en vanlig försäljning vara ett bättre alternativ.

Den rättsliga försäljningen bör undvikas så långt möjligt, eftersom försäljningspriset i allmänhet ofta är lägre än det verkliga marknadspriset.

Som alltid; fråga din spanska advokat om du har några frågor.