+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

När det handlar om köp av fastighet genom vidareförsäljning är det ganska lätt att kontrollera att byggnaden och byggkvaliteten motsvarar specifikationerna i objektsbeskrivningen. För off-plan fastigheter, som man kanske kan förvänta sig, är detta mycket svårare då det ofta bara finns ett projekt på papper. För att slutföra köpet på ett säkert sätt ger lagen ett flertal garantier som kommer att skydda köparen från eventuella avvikelser.

Lag 57/68 artikel 1.1 anger att byggaren ska utfärda, utan kostnad för köparen, en bankgaranti eller ett försäkringsbevis (se artikeln ”Hur man begär tillbaka depositionen efter att ha undertecknat ett köpekontrakt”) för alla förskottsbetalningar plus eventuell ränta. Om konstruktionen, av någon anledning, inte är klar inom den tid som överenskommits, kan köparen kräva tillbaka hela beloppet som deponerats plus ränta.

Lag 57/68 anger också att deposition som har betalats i förskott av köparna måste hållas i ett specifikt bankkonto skilt från alla andra konton som innehas av byggaren. Det är bankens ansvar att kontrollera förekomsten av bankgaranti eller ett försäkringsintyg, som helt täcker insättningarna som finns i deras förvar.

Om off-plan projektet inte är avslutat av någon anledning och det inte finns någon bankgaranti kan det vara svårt för köpare att få tillbaka sina pengar. I dessa fall är de banker som finansierar byggarna de som brister i sitt ansvar eftersom de har en rättslig skyldighet att skydda de pengar som är insatta. Om depositionerna inte är försäkrade så kan pengarna användas som finansiering för byggarna eller spenderas på ett annat projekt. Med andra ord är det tydligt att i de fall där fastigheterna aldrig har överlämnats till köparna delar bankerna en del av ansvaret tillsammans med byggarna.

För närvarande finns det många fall i det spanska rättsväsendet där bankerna är anklagade för oansvarigt handlande. I många fall har det visat sig att bankerna var fullständigt medvetna om att de tillgångar som överförts av köparna var pengar för off-plan fastigheter, men de misslyckades med att agera i enlighet, exempelvis genom att ge byggarna tillgång till pengarna eller ännu värre, samtycka till att överföra pengar direkt till byggarens konto utan att se till att pengarna sattes in på ett särskilt konto, och därmed inte följa lagen 57/68.

Om bankerna befinns skyldiga kommer det att vara deras ansvar att återbetala pengarna till fastighetsköparna, oberoende av om bankgarantier utfärdats eller öppnandet av särskilda konton gjorts. Detta sker speciellt när byggaren inte kan återbetala depositionen till köparna.

Allt detta är i praktiken en massiv bomb för många av de banker som misslyckats i sitt ansvar under fastighetsboomen för några år sedan, men det ger också en strimma av hopp till de köpare som vann mål mot byggföretag men misslyckades att få någon ersättning på grund av insolvens av företaget.

De första väntade domarna som kommer att offentliggöras inom de närmaste månaderna kommer att fastställa prejudikaten som kommer att forma alla efterföljande domar.