+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Du tillhör en gemenskap

Om du äger en fastighet i Spanien, tillhör du nästan säkert en ägarförening också, eller en bostadsrättsförening. Det finns dock undantag, till exempel om din bostad är en villa i ett isolerat område. Om din fastighet eller lägenhet är en del av en gemensamhet, då är medlemskap obligatoriskt enligt lag.

En ägarförening reglerar och administrerar de gemensamma utrymmena i området som tillhör alla som bor där, men som inte är allmän egendom. Till exempel om fastigheten ligger i ett lägenhetskomplex, kommer föreningen hantera och underhålla gemensamma områden som trappuppgångar, hissar, fasader och trädgårdar. Samma princip tillämpas om du äger ett hus i ett bostadsområde; då sköter föreningen underhållet av enskilda vägar, vatten och avlopp.

Ur rättslig synvinkel är ägarföreningen en blandad juridisk enhet. Den är kollektiv sammansättning av alla ägare, men behåller de flesta av de egenskaper hos en oberoende juridisk enhet. Detta ger föreningen möjlighet att arbeta effektivt och att hyra in tjänster från företag. I Spanien regleras föreningarna  av den horisontella äganderätten (Ley de Propiedad Horizontal), som bestämmer hur ägarföreningarna bör fungera och hur man löser konflikter mellan de boende.

Den horisontella äganderätten (Ley de propiedad horizontal)

Denna lag avser äganderätten till en enskild fastighet inom en andelsfastighet och godkändes för första gången 1960 men gick igenom flera revideringar. Denna lag fastställer demokratiskt styre och sätter samtidigt gränser för att skydda rättigheterna för enskilda ägare. En fullständig beskrivning av lagen är utanför den här artikeln, men det finns många översättningar på engelska tillgängliga. Du bör vara försiktig, eftersom många översättningar bara är sammanfattningar och kan vara oprecisa, det är egentligen enbart den spanska versionen som har något rättsligt värde.

Stadgarna. Rättigheter och skyldigheter

Bortsett från denna lag kan föreningen fastställa ytterligare stadgar och regler i den egna föreningen. Dessa regler och stadgar kan inte gå emot den horisontella äganderätten eller någon annan spansk lag. I stadgarna nämns också de arkitektoniska element som den enskilda ägaren får eller inte får ändra. Oftast anges det som är synligt från utsidan, som markiser, paraboler eller luftkonditioneringsenheter.

Även om det inte är obligatoriskt att registrera stadgarna (estatutos), så rekommenderas det. Den viktigaste skillnaden mellan stadgarna och de interna bestämmelserna (Normas de regimen interior) är att för att ändra stadgarna behöver men ett enhälligt beslut från ägarna (eller en domstol), medan för att ändra de interna reglerna enbart behövs ett majoritetsbeslut från ägarna. Stadgarna är till för att skydda rättigheterna, men också för att ange allmänna skyldigheter varje enskild ägare har.  Bostadsrättsföreningen eller ägarföreningens förordningar är främst inriktade på praktiska bestämmelser som förbud mot oljud efter en viss tid på kvällen, tider för poolanvändning och hantering av sällskapsdjur inom de gemensamma utrymmena osv.

Ägarföreningen är skyldig att underhålla och utföra reparationer i syfte att garantera säkerheten, boendeförhållanden och strukturell integritet av byggnaderna och de gemensamma utrymmena som ligger under dess ansvar. Detta gäller även civilt ansvar i fall av försumlighet eller bristande underhåll, där en tredje part skadats.

Det är viktigt att notera att föreningen,  för att kunna möjliggöra underhåll och de nödvändiga  förvaltningsuppgifterna, måste finansieras av de enskilda ägarna. Kvoten anges i lagfarten för respektive fastighet. Andelen av kostnader kan beräknas på många olika sätt, det vanligaste är att den beräknas efter storleken på huset eller lägenheten med hänsyn till den totala storleken på bostadsområdet eller lägenhetskomplexet . Det kan finnas ytterligare faktorer som justerar denna beräkning (t.ex. lägenheter med havsutsikt kontra lägenheter utan havsutsikt).

Ägarföreningsavgifter kan variera kraftigt från så lite som 20 € i månaden för en liten lägenhet, till mer än tusen euro i månaden för lyxiga områden med portvakt och privata säkerhetsföretag.

Det är alltid klokt att ta en nära titt på stadgar och regler i föreningen innan man köper en fastighet för att undvika överraskningar, till exempel om stadgarna tillåter husdjur eller om föreningsavgifterna är orimligt dyra.

Ägarföreningens interna administration och dess demokratiska process

Det finns 3 grundläggande aspekter som reglerar ägarföreningen

  • Ägarna är skyldiga att utse företrädare för föreningen (ordförande, sekreterare och handläggare) som uppfyller kriterierna för att välja dem (val, rotation …)
  • De måste hålla föreningsstämma minst en gång om året för att besluta om budgetar och för att hantera problem som har inträffat under föregående period.
  • En ny ägare av en  fastighet övertar den tidigare ägarens skulder och obetalda räkningar från föreningen.

Den demokratiska processen och dess beslutsfattande kretsar kring den ”årliga föreningstämman”. Enligt lag måste den sammanträda minst en gång om året som en bolagsstämma för att godkänna redovisningen, komma överens om budgeten för följande år och behandla alla väntande ärenden eller andra frågor som tas upp av en styrelseledamot eller en medlem i föreningen. Lagen föreskriver förfarandet för sammankallandet och informerar ägarna om dagordningen.

Vid mötena fattas alla beslut genom röstning. Ägare som inte kan närvara vid mötet kan delegera sina röster till andra medlemmar i föreningen eller någon annan person. Om du inte befinner dig i Spanien för att delta är det rekommendabelt att delegera din röst till en person du kan lita på, till exempel din advokat.

Det är viktigt att notera att ägare som ligger i skuld till föreningen kan delta i mötet men inte har rösträtt.

Lagen om horisontell äganderätt tar hänsyn till tre olika typer av röster:

  • Enhällig majoritet
  • Enkel majoritet
  • 3/5 majoritet

Enhällig omröstning används endast för följande fall:

  • Förändringar i andelarna tilldelat de olika fastigheterna.
  • Förändringar i stadgarna för föreningen
  • Ändringar från kommunala till privata inslag

Den 3/5- majoritetsröstningen används för inrättandet eller undertryckandet av specifika tjänster såsom hissar, vaktmästare, vakter eller andra gemensamma tjänster för allmänhetens intresse, även om det innebär en förändring i stadgarna. Bortskaffande av gemensamma saker som inte har någon specifik användning i fastigheten är också föremål för 3/5 -majoritetsröstning.

Alla andra beslut kan fattas med enkel majoritet. Arbete relaterat till borttagning av arkitektoniska hinder för handikappade kan fattas med enkel majoritet, även om det innebär förändringar i stadgarna.

Skydd av minoriteter

Lagen skyddar minoriteter och enskilda ägare på många sätt. Det viktigaste sättet  att protestera mot ett beslut, som fattades vid en föreningsstämma, är i domstol. Tre typer av beslut kan överklagas:

  1. Beslut som strider mot lagen eller föreningens stadgar.
  2. Beslut till förmån för en eller flera ägare och som allvarligt skadar de andra boendes intressen.
  3. Beslut som har gjorts och som orsakar stor skada för en ägare och som bryter mot lagen (till exempel genom att ägaren inte blivit meddelad så som anges i den horisontella äganderätten).

Naturligtvis kan ägaren inte ta föreningen till domstolen och bestrida ett beslut som han har röstat för. Ägaren har 90 dagar på sig, efter det att beslutet har tagits, att bestrida det i domstol. Beslut som bryter mot lagen eller strider mot stadgarna kan  överklagas inom ett år. För ägare som är frånvarande vid mötet där beslutet fattades, startar tidsfristen från kungörelsen om fattat beslut.

De olika rollerna i föreningen

Ordförande

Ordföranden är den rättsliga företrädaren för bostadsrättsföreningen och han måste vara en av delägarna. Han har rätt att underteckna checker, kontrakt och kan utföra rättsliga åtgärder i föreningens namn. Den horisontella äganderätten anger att det är obligatoriskt att föreningen utser en. Sedan 1999 kan ordföranden kompenseras för sina tjänster, med tanke på att denna verksamhet kan vara ganska tidskrävande.

Ordföranden är generellt demokratiskt valda vid föreningsstämman, men i vissa fall tilldelas tjänsten genom rotation. Den normala perioden är ett år. Ordföranden kan välja att befrias från sitt jobb efter slutet av sin mandatperiod genom att kalla till en extra föreningsstämma eller genom att placera valet av en ny ordförande i dagordningen för den ordinarie föreniningsstämman.

Uppgifterna för ordföranden är ganska varierande, men han kan inte fatta viktiga beslut utan att samråda med ägarna vid en föreningsstämma först, inte heller kan han gå emot de beslut som har fattats av medlemmarna vid ett möte.

Det ansvar ordföranden har kan sammanfattas enligt följande punkter:

  • Vidta rättsliga åtgärder som har godkänts i ett föreningsmöte
  • Företräda föreningen i frågor som rör enskilda medlemmar
  • Företräda föreningen i frågor som rör tredje man eller företag
  • Kalla till föreningsstämmor
  • Leda föreningsstämman

Vice ordförande

Under 2003 gjordes en uppdatering av den horisontella äganderätten och rollen som vice ordförande infördes, denna roll är inte specifik eller obligatorisk. Ordföranden kan delegera uppgifter till vice ordförande i hans frånvaro.

Administratören/förvaltaren

Administratören väljs av en majoritet vid en föreningsstämma. Tidsperioden brukar handla om ett år, men detta kan variera. Förvaltarens rättsliga ansvarsområde kan sammanfattas enligt följande:

  • Tillsyn och förvaltning av hela bostadskomplexet, T.ex fastigheter, installationer och div. tjänster.
  • Budgetförslaget som skall godkännas av bostadsrättsföreningen
  • Göra nödvändiga inbetalningar, samla in pengar från ägarna och verkställa de arbeten som beslutats av föreningen
  • Ansvara för föreningens räkenskaper
  • Alternativt ansvara för föreningens protokoll från överläggningar och resolutioner och andra dokument

Administratören eller förvaltaren behöver inte vara medlem i föreningen och han får normalt betalt för sitt arbete. I små bostadsrättsföreningar kan ordföranden ta denna roll, men i större föreningar är det vanligt att ingå avtal med ett specialiserat företag.

Både ordföranden och administratören kan tas till domstol för skador som orsakats av vårdslöshet eller försummelse.

Sekreteraren

Sekreteraren väljs på exakt samma sätt som ordföranden. Denna uppgift kan tas av ordföranden eller av administratören. Hans arbetsuppgifter kan sammanfattas enligt följande:

  • Skicka kallelse till ägarna till föreningsstämmor, enligt instruktion från ordföranden (om detta inte görs av administratören)
  • Skriva protokoll från alla möten
  • Skicka information till medlemmar som var frånvarande vid föreningsstämman och i detalj redogöra för beslut som fattats under mötet
  • Förvara protokollsboken. Detta är ett mycket viktigt dokument. Det är en ”libro de acta” med numrerade sidor som stämplats av fastighetsregistret
  • Visa protokollsboken för varje ägare som begär att se den
  • Håll koll på handlingar och korrespondens

Protokollen från sammanträdena måste innehålla följande punkter:

  • Tid och plats för mötet som hölls
  • Namnen på de personer sammankallade till mötet
  • Typ av möte (ordinarie eller extra)
  • Parterna i mötet och deras andelar, om de deltar som representant för någon och om någon deltog utan rösträtt
  • Vem som ledde mötet, och när och var det hölls
  • Dagordningen som skickades med i kallelsen till mötet
  • Diskussionen om de olika punkterna på dagordningen, de viktigaste uttalade synpunkterna, de beslut som fattades och med vilken typ av majoritet.
  • Om någon medlem ifrågasatt lagligheten av ett beslutet.

Lagen, enligt artikel 19, säger att ordföranden och sekreteraren måste underteckna protokollet inom 10 dagar efter att mötet har hållits.

Det är obligatoriskt att sända protokollet till ägarna, så att de har chans att ifrågasätta eller bestrida beslut som fattats.

Slutsats

En välskött bostadsrättsförening kan i hög grad öka värdet av en fastighet, medan en dåligt skött kan skapa många problem. Om du har några frågor eller tvivel om arbetet i en ägarförening, så tveka inte att fråga din spanska advokat. Om du har några klagomål på din förening tala med din advokat om det. I de flesta fall är det möjligt att medla och att hitta en vänskaplig lösning på dina problem.