+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

När du hyr en fastighet är det inte alltid självklart vem som ska betala för arbeten i lokalerna. I Spanien är lagen tydlig med vilket ansvar hyresvärden och hyresgästen har. Lag 29/1994, som gäller både bostäder och kommersiell användning, gör åtskillnad mellan två typer av arbeten:

  • Underhållsarbete
  • Förbättringsarbete

Underhållsarbete

Hyresgästen måste ansvara för mindre reparationer till följd av normalt slitage.
Hyresvärden måste ta hand om allt underhåll som är nödvändigt för det normala bevarandet och användandet av lokalerna- om inte hyresgästen är ansvarig, enligt artiklarna 1,563 och 1,564 i civillagen. Det är inte obligatoriskt för hyresvärden att reparera lokalen om skadan orsakas av force majeure (exempel: brand, jordbävning, översvämning …). I detta fall kan hyresavtalet sägas upp.

Om underhållsarbete krävs innan kontraktet har gått ut så måste hyresgästen tolerera detta. Om arbetet pågår över 20 dagar har hyresgästen rätt till en minskning av hyran, i proportion till lokalytan som inte kan användas.

När ett arbete är beställt av en offentlig myndighet och som förhindrar normal användning av lokalen, kan hyresgästen välja att avbryta eller säga upp hyresavtalet utan rätt till ersättning. Att avbryta kontraktet innebär att både hyrestiden och hyran är suspenderad tills dess att arbetet är slutfört.

Brådskande underhållsarbete

Om arbetet är brådskande är hyresgästen skyldig att informera hyresvärden omgående. Hyresgästen kan när som helst, efter att ha meddelat hyresvärden, utföra brådskande reparationer för att förhindra skador eller allvarliga olägenheter, och omedelbart få pengarna tillbaka från hyresvärden. På begäran måste han ge tillgång till lokalen till tekniska experter och till hyresvärden.

Förbättringsarbeten

I de flesta fall så finansieras förbättringsarbeten genom överenskommelse mellan hyresgästen och hyresvärden.

Förbättringsarbeten initierade av hyresvärden

Liksom i fallet med underhåll, om förbättringsarbeten inte kan skjutas fram till slutet av hyresavtalet så måste hyresgästen tolerera dem, och om arbetet tar mer än 20 dagar har hyresgästen rätt till en proportionell minskning av hyran.

I dessa fall måste ägaren ge minst 3 månaders varsel om det arbete som skall utföras, startdatum och varaktighet. När hyresgästen tar emot meddelandet kan han säga upp avtalet inom en månad, såvida inte arbetets inverkan på användningen av lokalen är minimal. Om hyresgästen väljer att frånträda avtalet, har han två månader på sig att utrymma lokalerna innan arbetet börjar.

När femårsperioden har gått ut så kan hyresvärden omförhandla kontraktet med hänsyn till de förbättringar som gjorts, om det inte är en tidigare överenskommelse. Men hyresökningen får inte överstiga 20%.

Förbättringsarbeten initierade av hyresgästen

Hyresgästen kan inte göra förbättringar som förändrar konfigurationen av lokalen utan hyresvärdens undertecknade och uttryckliga samtycke. Dessutom kan inte hyresgästen utföra arbeten som minskar säkerheten eller stabiliteten i byggnaden.

Om hyresgästen utför arbete utan tillstånd och utan att det påverkar rätten att säga upp avtalet, kan hyresvärden kräva hyresgästen att återlämna lokalen i dess ursprungliga skick när han/hon frånträder den. Om arbetet som gjorts minskat säkerheten eller stabiliteten i byggnaden, kan hyresvärden tvinga hyresgästen att återlämna lokalen   i dess ursprungliga skick omedelbart.

Slutsats

Eventuella tvister mellan hyresgäst och hyresvärd löses bäst på fredligt sätt och med råd från en spansk advokat specialiserad på fastighetsrätt.