+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

I Spanien är fastighetsköp en process som kan brytas ned i flera steg:

1) Insamling av bakgrundsinformation

Det första steget är att begära en ”Nota Simple” från fastighetsregistret (Registro de la propiedad). En ”Nota Simple” är en standardiserad rapport som beskriver fastigheten i alla dess aspekter, inklusive:

  • Nuvarande ägare och andelen ägande
  • Skulder, panter, avgifter och rättigheter på fastigheten. Typiskt för dessa kan vara lån eller fordringar för obetalda skatter
  • Alla typer av rättigheter på fastigheten. Till exempel ledningsrätter, avlopp och underjordiska kablar.
  • Tomtgränser där så är tillämpligt
  • Total yta av marken, och huset om det finns ett, även ytan på olika våningar.
  • Landklassificering: landsbygd, stad, eller icke-urban.
  • Beskrivning av fastigheten, inklusive husbeskrivning om det finns någon.

I Spanien är det helt normalt att binda lån till en fastighet. Dessa skulder kan överföras till nästa ägare vid försäljning. Därför har fastighetsregistret denna information tillgänglig för den potentiella köparen.

Det är viktigt att kontrollera att beskrivningen i Nota Simple överensstämmer med fastighetens verkliga skick, eftersom stora skillnader kan vara resultatet av odeklarerade arbeten eller olagliga byggnader.

Det är av yttersta vikt att kontrollera lokala bygglov för att se om det finns problem relaterade till lagligheten av fastigheten. Tyvärr betalar ofta utländska köpare en handpenning innan de kontrollerar lagligheten av fastigheten.

När säljaren är ett företag är det viktigt att kontrollera ev. solvens i handelsregistret och identifiera vem som är firmatecknare för företaget.

Ta reda på marknadspriset för att kunna jämföra liknande fastigheter i samma område för att kontrollera om försäljningspriset är rättvis.

Kontrollera om de gemensamma avgifterna (de flesta spanska fastigheter tillhör en ägarförening/bostadsrättsförening) är uppdaterade med betalningar och om de kommunala skatterna (IBI) är betalda.

2)    Bostadslån

Banken kommer att be om flera dokument som har med köparen och fastigheten som skall köpas att göra (se bilaga A). Banken kommer även att arrangera en värdering av fastigheten. Värderingen kommer att ske genom ett specialiserat företag (Sociedad de tasacion), (bilaga B). Denna person kommer också att kontrollera om det finns uppenbara strukturella problem med fastigheten. Banken kommer att debitera en avgift på ca 500 euro för besiktningsmannnen eller ”tasador”. Banken kommer att skicka ett lånerbjudande för köparen att underteckna. Hela låneprocessen kan ta flera veckor och därför är det viktigt att ta hänsyn till detta när man kommer överens om tidsfristerna i det privata köpekontraktet.

3) Det privata köpekontraktet

Såvida inte fastigheten köps direkt, kommer köparen och säljaren att underteckna ett privat kontrakt för att hålla på fastigheten tills de offentliga försäljningshandlingarna är klara. I praktiken är det ett avtal, mellan både de köpande och säljande parterna, innehållande särskilda villkor. Vanligen betalar köparen en depostion (en procentandel av slutpriset, vanligen 10%) till säljaren eller hans advokat,  i utbyte mot rätten att köpa fastigheten inom en viss tid. Om köparen bryter mot avtalet kommer han att förlora depositionen medan om säljaren bryter kontraktet måste han betala tillbaka den dubbla summan av deposition till köparen. Banken kommer normalt att be om en kopia av detta dokument för att veta villkoren.

4)    Undertecknande av handlingar

Överlåtandet av äganderätten och lånehandlingar undertecknas på Notarius Publicus-kontoret.

Vad är en Notarius Publicus?

En Notarius Publicus är en ämbetsman, auktoriserad att intyga kontrakt och andra utomrättsliga frågor. Notarius Publicus intygar identifieringen och kapaciteten av parterna, och är noga med att kontrollera att all dokumentation är i ordning. De kontrollerar att innehållet i finansiella och icke finansiella villkor för lån har utformats i enlighet med gällande föreskrifter och de rapporterar om viktiga aspekter rörande försäljningen (såsom pris, betalningssätt och fysiska aspekter av bostäder och stadsutveckling),  de rapporterar om konsekvenserna av att inte betala skatt etc. Notarius Publicus ersätter inte en advokat som ser till att rätt sökningar görs.
I Spanien tar inte notariat hand om registreringen av bostadslånet eller köpehandlingarna i fastighetsregistret, om det finns ett lån kommer arbetet att utföras av den juridiska företrädaren för den finansiella institutionen.

En företrädare för banken med en giltig fullmakt kommer att vara på Notarius Publicus-kontoret vid undertecknandet av handlingarna, för att underteckna pantbrevet med köparen eller köparens juridiska ombud. Om säljaren hade en inteckning i fastigheten kommer en representant från hans bank att vara där för att häva den tidigare inteckningen. Därför, om det är nödvändigt, så kommer det att finnas tre handlingar som ska undertecknas: annullering av säljarens gamla inteckning, köparens nya pantbrev och överlåtandet av äganderätten. De belopp som skall överföras mellan parterna är överenskomna i förväg för att ha  checkarna med de korrekta beloppen redo vid undertecknandet.
Alla parter kommer att vara där personligen, eller ha gett ett ombud en fullmakt.

5)    Skatter

Köparen måste betala:

  • Överlåtelseskatt om fastigheten är en andrahandsförsäljning. Det kan variera i olika regioner mellan 7% och 8% av fastighetens pris. I Andalusien är det 7% av de första 400,000€ och 8% av eventuellt överskott.
  • Moms på 8% om det är en nybyggd fastighet.
  • Köparen måste betala stämpelskatt: 1% av priset på fastigheten för nya fastigheter.
  • Skatten som nämns i pantbrevet som ska betalas i Spanien varierar i varje region, i Andalusien är det 1% av lånet.

Skatterna måste betalas inom 30 dagar från inköpsdatum.

Säljaren måste betala:

  • Plusvalia, den lokala kapitalvinstskatten. Detta belopp beräknas utifrån de antal år fastigheten har varit i besittning av säljaren, och på lantmäterimyndighetens värde på fastigheten. Om säljaren inte är bosatt i Spanien bör skatten behållas av köparens advokat eller bankens juridiska ombud. Om detta är obetalt kommer kommunen att placera en skuld på fastigheten.
  • Centralregeringens kapitalvinstbeskattning. Kapitalvinstskatt för fast bosatta är 19% för de första 6000€ och 21% för resten av vinsten från försäljningen av fastigheten. För icke-residenta är det en fast avgift på 19%.
  • Köparen är skyldig att behålla 3% av fastighetens pris och betala detta belopp direkt till skatteverket för säljarens räkning inom 30 dagar efter köpet, så länge säljaren inte har gett ett giltigt intyg från skattemyndigheten som bevisar att han var fast bosatt i Spanien vid tidpunkten för undertecknandet av försäljningshandlingarna.

6)    Fastighetsregistret

Slutligen måste de nya handlingarna registreras i fastighetsregistret där fastigheten är belägen. Fastighetsregistret meddelar bankens juridiska ombud och notarien om handlingarna har några brister. Normalt så är det intervenienterna vid undertecknandet av pantbrevet hos notarien som beviljar fullmakt till bankens representant för att göra ändringar i pantbrevet eller klargöra eventuella frågor som rör villkoren, baserat på en begäran från fastighetsregisterkontoret.

De flesta banker lägger till en klausul i pantbrevet för att skydda sina intressen om lånet av någon anledning inte kan skrivas in i fastighetsregistret, i dessa fall måste låntagaren lämna tillbaka pengarna till den finansiella institutionen.

Bilaga A – Dokumentation som vanligtvis begärs av banken för ett bostadslån

  • ID/NIE-nummer. (Utlänningar måste ansöka om ett NIE-nummer innan de kan köpa en fastighet i Spanien.)
  • Anställningskontrakt
  • De tre senaste lönespecifikationerna
  • Den senaste självdeklaration
  • Det privata köpekontraktet med säljaren
  • Intyg från kommunen som visar att den kommunala fastighetsskatten (IBI) på fastigheten är betald.
  • Uppgifter om andra inteckningar eller lån som vederbörande kan ha
  • All dokumentation på fastigheter både i Spanien och utomlands
  • Arbetslivsintyg från myndigheten (VIDA laboral), som visar dina tidigare arbeten om du har jobbat i Spanien.
  • Dokumentation över tillgångar (bank/fond-rapporter, aktier m.m)
  • Äktenskapsförord, om det finns.
  • Ett intyg på att du är icke-resident, om du är det.
  • Om du är egenföretagare och arbetar i Spanien: Lokal skatt på ekonomisk verksamhet (IAE).
  • Om du är egenföretagare: Dokumentation av  tillgångar under de senaste två åren
  • Om du är egenföretagare: Mervärdesskatten (momsen) för sista kvartalet och hela förra året

Bilaga B – Värderingsföretag som godkänts av Banco de España

AFES, ALIA, ARCO, ARQUITASA, ARTASA, ASEVASA, CATSA, CMS, EBROTASA, EUROVAL, GTI, GESVALT, GLOBAL, IBERTASA, INMOSEGUROS, INTA, INTRASER, KRATA, LKS, MUTASA, SERVATAS, SOCIEDAD DE TASACIÓN, SIVASA, TASA, TABIMED, THIRSA, TH, TINSA, TASAMADRID, TYCSA, TASAGALICIA, TASALIA, TASASUR, TASIBÉRICA, TECNITASA, TECGLEN, VALMESA, VTH, VALTECNIC

Bilaga C – Längd och typ av bolån i Spanien

Bolån med rörlig ränta är den vanligaste typen i Spanien. I dessa bolån baseras räntan på Euribor plus ett fast värde; normalt 1% till 2%. Det finns också bolån med fast kurs och enbart ränta, men dessa är mindre vanliga i Spanien.

Längden beror på åldern på låntagaren. Den typiska längden är från 10 till 30 år eller längre om låntagaren är ung.

Bankerna lånar ut till ett maximalt belopp på 80% av fastighetens uppskattade värde eller pris. De flesta lånar ut 60% till 70% till icke-residenta.

För ytterligare information om bolån, provisioner och andra avgifter- kontakta oss.