+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Till skillnad från andra länder, så svarar gäldenären på sitt bostadslån i Spanien med alla sina nuvarande och framtida tillgångar, så bristande återbetalning av lånet får konsekvenser, inte bara med förlusten av huset i den civila processen av tvångsförsäljning, utan också med beslagtagande av bankkonton och andra tillgångar som tillhör gäldenären och borgensmän för lånet. Beslagtagande av fastighet vid återbetalning av bostadslån är juridiskt reglerad i civillagen enligt artiklarna 1175 och 1849.

Om gäldenären av någon anledning inte betalar sina amorteringar, kan han bli införd i listor som ASNEF och/eller RAI. Detta förhindrar tillgång till framtida finansieringar för köp eller för ett nytt lån.

Att beslagta löner, pension eller ersättningar för en person är en juridisk åtgärd för att säkerställa indrivningen av fordringar.

Enligt den nya lagen, som godkändes fredagen den 1:a juli 2011, finns det en oberörbar summa på 961 euro som inte kan beslagtas.

Det beslagtagna beloppet baseras på minimilönen i Spanien, som för år 2011 är satt till 641€ plus 50 procent, 30 procent av 641€ tillkommer för varje familjemedlem som inte har någon regelbunden inkomst. I en familj med två människor i denna situation kommer den lön som inte kan beslagtas vara de första 1,350€. Resterande belopp av lönen kommer att beslagtas i olika procenttal med beaktande av den minimilön som vi tidigare nämnt.

I – Inledning

Kapitel V i civilprocessrättsliga 1/2000 reglerar tvångsförsäljningsprocessen i Spanien. Genomförandet av tvångsförsäljningsprocessen enligt spansk lag är ett civilrättsligt förfarande. Processen bygger på ett genomförande av pantbrev genom att lämna in en stämningsansökan.

Processen är ett instrument som upprättats genom lag för påtvingade ingripanden av domstol i fall där gärningsmannen inte frivilligt följer bestämmelserna eller skyldigheterna som följer en dom.

1)    Rättsliga föreskrifter

Kapitel V i civilprocesslagen 1/2000 reglerar tvångsförsäljningsprocessen i Spanien (i synnerhet artiklarna 681 till 698). Artikel 681 reglerar processen för krävande av betalning av skulder säkrade genom pant eller inteckning. Artikeln anger: ”verkställande av återbetalning av skulder säkrade genom pant eller inteckning kan utföras direkt med fastigheten”.

Denna process kan också vara lämplig när fordran hänvisar till endast en del av kapitalet, eller när borgenären och gäldenären har kommit överens om att återbetalningen av krediten görs genom uppskjutna betalningar.

2)    Krav under processen

Det viktigaste kravet vid åtgärden är att det finns ett offentligt pantbrev som har undertecknats på notarius publicus och är inskrivet på fastighetsregistret. Handlingen kommer att innehålla särskilda krav för utförandet som kommer att  vara riktade mot den intecknade egendomen. Dessa krav anges i artikel 682.2:

  • I pantbrevet anges det pris som fastigheten har värderats till, (baserat på en officiell bedömning). Detta kommer att fungera som ett baspris på auktionen.
  • Gäldenärens hemadress för underrättelser och rättsprocesser kommer att ingå i handlingen

Även om det inte är möjligt att ändra värderingen/bedömningen av den belånade fastigheten, kan gäldenärens hemvist ändras med samtycke av banken eller finansinstitutet så länge detta inte innebär en förändring av domstolens jurisdiktion.

3) Jurisdiktion

Domaren kommer kontrollera den territoriella behörigheten. Om han inte är behörig kommer han att meddela den behöriga domstolens käranden, enligt artikel 546.

Artikel 684 specifierar den lämpliga jurisdiktionen för förhandlingarna: ”förstainstansrätten på den ort där fastigheten är belägen”.

4)    Legitimitet

Borgenären får ett dokument när bostadslånet är inskrivet i fastighetsregistret (Registro de la propiedad). Om det av någon anledning inte är inskrivet, kommer rättegången att ogillas.

II – Faser i genomförandet

1)    Begäran i genomförandet

Artikel 685 i LEC reglerar kraven för stämning. Lagen anger att det  rättsliga anspråket kommer att inledas av en advokat och en försvarare eller ”procurador” och kommer att omfatta:

  1. Pantbrevet eller ett intyg på att de är inskrivna i fastighetsregistret. (Artiklarna 550, 573 och 574).
  2. Notariella handlingar som styrker att betalning gjordes gällande från gäldenären och ägaren av fastigheten, minst 10 dagar före verkställandet av begäran.
  3. Om det inte finns någon tidigare fordran på notarius publicus handlingar så kommer processen, som regleras av artikel 581 från lagen 1/2000, att följas.

Annan information att lämna vid verkställandet av begäran:

  1. De dokument som anger vilken typ av rörlig ränta som förhandlats, som gör beräkningen av räntan möjlig med en enkel aritmetisk uträkning.
  2. Alla juridiska skäl att fastställa säkerhet, uppehälle, kreditriskskydd och behörig domstol.
  3. Legitimation av alla inblandade personer, inklusive advokater.
  4. Det  exakta yrkade beloppet.

2) Betalningsföreläggande

Artikel 581 i lagen 1/2000 reglerar betalningsföreläggandet: ”Det får inte förekomma betalningsföreläggande när det verkställande kravet åtföljs av ett intyg som styrker att betalningsföreläggandet har skickats minst tio dagar i förväg.”

Betalningsföreläggandet kommer att skickas till den adress som anges i pantbrevet och/eller där gäldenären kan hittas.

3) Registreringsbevis

I det intyg som utfärdas av fastighetsregistret skall det anges att inteckningen till förmån för käranden är subsistent och inte annullerad; det kommer också intyga  äganderätten, andra rättigheter, skulder och retentionsrätt som kan finnas på fastigheten och kommer att omfatta en komplett förteckning av avgifter, inteckningar eller order på beslagtagande eller om det inte finns några avgifter. Registratorn kommer att ange sitt namn, datum och plats där intyget har utfärdats.

4) Notifieringar

Trettio dagar efter betalningsföreläggandet, på begäran av käranden, gäldenären eller borgensmannen, kommer fastigheten auktioneras ut. Detta föreskrivs i varje fall auktionshuset och datum skall meddelas gäldenären.

5) Återbetalning av lånet med det belopp som erhålls på auktion.

När lånets kapitalbelopp, ränta och kostnader har betalats ges överskottet till efterföljande borgenärer eller hålls kvar i ett annan process, om det inte finns några andra lån eller skulder så kommer återstoden att levereras till ägaren av den belånade fastigheten.