+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Köp av en fastighet genom vidareförsäljning kräver att köparen kan betala en överlåtelseskatt. Från och med den 19 mars 2010 är skatten progressiv och den är värderad till: 7% för fastigheter upp till 400,000€ och 8% för resten över 400,000€. Inköp av en ny fastighet är momsbelagd på 8% och stämpelskatten på 1%.

Efter betalningen av överlåtelseskatten och inskriptionen av fastigheten vid fastighetsregistret, kommer skattemyndigheten som hör till ”Junta de Andalucía” fortsätta med en värdering av fastigheten.

När värdet som fastställts av förvaltningen är högre än det som har deklarerats vid köpet, ingriper skattemyndigheten och meddelar köparen det extra beloppet att betala eftersom försäljningen skett för det uppskattade värdet av Junta de Andalucía.

I detta fall har köparen två val: antingen betala eller överklaga, eftersom det kan ha skett ett fel, särskilt med tanke på den nuvarande fastighetsmarknaden. Få professionell rådgivning från en advokat.

Värdering av fastigheten genom Junta de Andalucía

Den ”algoritm” som används av skattemyndigheten för att uppskatta värdet av fastigheten är enkel. För följande fastighetstyper:

  • Bostäder (och annex till en bostadsfastighet)
  • Kommersiella (utom marknadsområden och stormarknader)
  • Kontor
  • Industribyggnader (utom fabriker och transporttjänster)
  • Fastighet som används som förvaring eller lagring

Värdet beräknas genom att ta fastighetsregistrets värde på fastigheten och  multiplicera det med en koefficient. Koefficienten beror på den kommun där fastigheten är inskriven och på datumet för köpet. Junta de Andalucía publicerar varje år en reviderad tabell med de olika kommunerna och koefficienterna för beräkningen. Koefficienterna beräknas med hänsyn till den lokala variationen på det genomsnittliga marknadspriset och aktualiseringen av koefficienter av lantmäterimyndighetens värdering. Resultatet är ett värde som så mycket som möjligt försöker att reflektera det verkliga lokala marknadspriset.

För andra typer av egendomar som t.ex tomter kommer samma beräkning att ske, men begäran om utbetalning av det extra beloppet kommer att skickas från fall till fall.

Vad gör jag om skattemyndigheten kräver ett extra belopp?

Det första steget är att ha en officiell fastighetsvärdering som uppskattar det nuvarande marknadsvärdet.

Det andra steget är att överklaga anspråket. Det finns två olika förfaranden, båda är oförenliga med varandra:

  1. Överklaga till Junta de Andalucía
  2. Överklaga till domstolarna (till ”tribunal economico administrativo Regional de Andalucía” eller till ”tribunal economico administrativo central”)

Den procedur som valts måste slutföras innan en annan bedrivs.

Det är viktigt att notera att endast överklagandet inte kommer att stoppa proceduren. Förfarandet kommer att skjutas upp enbart om köparen erbjuder en betalningsgaranti tillsammans med överklagandet. Denna garanti kan till exempel vara pengar på ett bankkonto eller något annat finansiellt instrument som gör det möjligt för förvaltningen att komma åt pengarna om överklagandet misslyckas.

Överklagande till Junta de Andalucía (Recurso de reposición)

Överklagandet kan göras inom en månad från kungörelsedatumet. Följande information måste skickas:

  • En fullständig identifiering av personen och fastigheten.
  • En fullständig identifiering av proceduren relaterad till yrkandet.
  • Bekräftelse på att ett överklagande till en domstol inte har gjorts på samma gång.
  • Anledningarna till att fastighetsvärderingen som gjorts av förvaltningen är fel.

Om inget svar från förvaltningen tas emot inom en månad från inlämnandet av överklagandet, kan överklagandet anses ha avslagits.

Överklagande till ”tribunal economico administrativo”

Förutom dokumentationen som beskrivs ovan, är det viktigt att inkludera objektiva bevis som fastställer värdet på fastigheten.

Tasación Pericial Contradictoria

Om förvaltningen uppskattar att fastighetsvärderingen som gjorts av en värderingsman, som utses av köparen, har gjorts på fel sätt, är det möjligt att förvaltningen skickar sin egen värderingsman. Om skillnaden mellan de båda värderingarna är lika med eller mindre än 120,000€ eller lika med eller mindre än 10% av den första värderingen kommer värderingen från värderingsmannen som utsetts av köparen att väljas.

Om skillnaden i stället är större så kan det  finnas behov av en tredje bedömning.

I vilket fall betalar köparen de avgifter för den värderingsman som han kommer att utse.

Betalning av det extra beloppet

Om köparen har svårigheter att betala det extra belopp som krävs av skattemyndigheten, är det möjligt att be om en avbetalning. Begäran måste ske genom en officiell procedur.