+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

I fastighetsaffärer är det ofta möjligt att köpa en fastighet under ett företagsnamn istället för under en privatpersons namn.På detta sätt skapar köparna ett aktiebolag eller ett bolag som köper fastigheten. Köparna kommer att äga fastigheten indirekt genom att äga aktier i bolaget. I Spanien kan detta leda till skattemässiga besparingar samt dra ner extra kostnader. Som alltid så bör varje enskilt fall analyseras i detalj för att bestämma det mest fördelaktiga sättet att göra ett inköp på. Nedan nämns några av de fördelar och nackdelar som finns.

Faktorer att beakta

Bostadslån

Många gånger så är finansiella institutioner är inte särskilt sugna på att låna ut pengar till företag för fastighetstransaktioner. Vid utebliven åtebetalning kommer banken att kunna återställa de pengar genom att övertare fastigheten. Om fastigheten är intecknad av en privatperson har banken dessutom möjlighet att göra anspråk på gäldenärens personliga tillgångar. När fastigheten är belånat av ett företag så kommer banken bara kunna kräva företagets tillgångar. Det är inte speciellt tilltalande för banken om det enda företaget har som tillgång är fastigheten själv. Generellt lånar banker ut upp till 50% av värdet på fastigheten till företag.

Kostnader och företagets driftskostnader

Det kostar att starta ett företag, t.ex det inledande bolagets kapital (3005,06 € för ett aktiebolag eller 60,101.21 € för en ”Sociedad Anónima” eller bolag) och  förvaltningsavgifterna när du skapar företaget. Dessutom kommer bolaget att behöva lämna in kontouppgifter varje år och ha ett skatteombud i Spanien, om företaget ligger utomlands. Dessa kostnader är lägre om företaget inte aktivt handlar, men kan bli högre om till exempel företaget handlar genom att hyra fastigheten. Om företaget har spanskt medborgarskap, måste administratören betala socialförsäkringsavgifter som egenföretagare (månatlig kostnad på cirka 300 €)

Löpande utgiftsavdrag och momsavdrag

Underhållskostnaderna av fastigheten kommer att härledas från de vinster som erhålls om egendomen hyrs ut, vilket leder till en skattereduktion. Dessutom kommer företaget att kunna dra av moms. Om fastigheten behöver renoveras eller byggas om är detta en stor fördel. Om företaget köper en nybyggd fastighet (dvs. utsätts för 8% moms) och företaget omedelbart ger sig in i kommersiell verksamhet kommer momsen vid köpet att bli avdragsgill.

Beskattning

För företag beskattas reavinster vid fastighetsförsäljning som vanlig inkomst. Den nya kungliga förordningen 13/2010 genomför några förändringar i företagsbeskattningen. I praktiken kommer beskattningen att vara på 20% för företag med inkomst på mindre än 300,000 € och 30% därefter. Detta skiljer sig från beskattningen på kapitalvinsten som tillämpas vid försäljning från en privatperson. Om personen inte är bosatt i Spanien är reavinstskatten ett scablonbelopp på 19%, medan det för bosatta invånare är 19% för de första 6000 € och 21% för resten.

För företag kommer det att bli möjligt att minska arvsskatten, särskilt för icke bosatta i Spanien, eftersom tillgångarna som ska överföras är aktier i bolaget. Bolagets andelar kan vara så lite som 3005,06 € för ett aktiebolag, medan tillgångarna i bolaget är de fastigheter som det äger.

Sälja aktierna i bolaget

Var medveten om att om ett spanskt bolags enda tillgångar är fastigheter, då är det värde som ska beskattas värdet på fastigheterna, i motsats till värdet av de aktier om aktierna säljs.

Skatt för icke-residenta

Icke-residentas skatt för offshore-företag är 3% av fastighetsregistrets reviderade värde, medan icke-residentas skatt för privatpersoner är 0,264% av  fastighetsregistrets reviderade värde

Anonymitet

Det är möjligt att köra sökningar via fastighetsregistrets databas för att hitta ägaren av en fastighet. Om ägaren vill vara anonym av någon anledning, kan ett företag erbjuda ett rimligt skydd som att t.ex aktieägarens information inte är allmänt tillgänglig, om den inte begärs av en domare eller av skattemyndigheten. Naturligtvis kan ägaren inte utse sig själv som administratör i företaget. I detta fall kommer en sökning i fastighetsregistrets databas endast visa företagets namn och dess administratör.

När är det värt att köpa en fastighet i Spanien under ett företagsnamn?

Det är alltid nödvändigt att granska varje enskilt fall, men vi kan säga att det kan vara fördelaktigt att köpa en fastighet genom ett företag när:

  • Det finns ett behov av att minska arvsskatten eller skatter i hemlandet
  • Det inte finns något behov för ett bostadslån
  • Det finns omfattande byggnads-eller renoveringsarbeten som ska göras på fastigheten
  • Det finns behov av relativ anonymitet

Denna artikel är rent informativ och fokuserad på skatteplanering och rekommenderar inte skattebedrägeri eller penningtvätt som är olagligt. Informationen bör inte användas som ett substitut för specifik juridisk rådgivning.