+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Att hyra en fastighet för en kort tid när du först kommer till Spanien är ett av de bästa alternativen eftersom det ger dig chansen att få bekanta dig med landet, dess folk, klimatet och sederna innan du bestämmer dig för om du vill har ett längre hyreskontrakt eller om du vill ta steget och köpa en fastighet.

Kontraktstid

Korttidskontrakt

Korttidskontrakt (contrato de arrendamiento de temporada) kan vara upp till 12 månader och de kräver att hyresgästen utrymmer fastigheten i slutet av kontraktet. Det är mycket viktigt att det framgår tydligt att fastigheten inte kommer att vara den främsta vistelseplatsen för hyresgästen och att det är en semesterbostad, för att flytta etc.

I dessa kontrakt har hyresgästen inte rätt att förlänga avtalet.

Långtidskontrakt

Dessa avtal regleras av uthyrningslagen 9/1994 (Ley de arrendamientos Urbanos 29/1994). Kontraktet förnyas automatiskt när det upphör att gälla vid perioder på ett upp till fem år, om hyresgästen är villig att förnya det. Hyresvärden är skyldig att acceptera dessa förnyelser.

Hyran som överenskommits i avtalet betalas normalt månadsvis, vanligtvis inom de första fem dagarna i varje månad. Betalningsformen måste anges i kontraktet. Under de första fem åren kommer hyran att justeras enligt den officiella konsumentprisindexen (Indice de PRECIOS al Consumo – IPC). Efter den perioden kan hyresvärden ändra hyran som anges i avtalet eller om den inte anges,  omförhandla hyran med hyresgästen. Depositionen är normalt en månadshyra eller kanske två månader om fastigheten är möblerad. Den ges tillbaka till hyresgästen i slutet av kontraktet om bostaden är i samma goda skick som när den först hyrdes ut. Depositionen kan inte användas som en sista månatlig utbetalning.

Om hyresvärden måste utföra något arbete på fastigheten måste han informera hyresgästen. Hyresgästen kan begära en sänkning av hyran om bostaden blir delvis obeboelig. Hyresvärden måste behålla fastigheten i gott skick och den måste vara beboelig, han kan bli ombedd att göra reparationer även om det är hyresgästen som ska betala för reparationer på grund av normalt slitage eller om något går sönder.

Hyresbeloppet kan öka om förbättringsarbete sker på fastigheten, men bara när arbetet utförs efter den femåriga avtalsperioden. Kostnaden för arbetet kommer att vara resultatet av tillämpningen av typen av rättslig ränta på pengarna, ökad med tre poäng på de investeringar som gjorts, men aldrig mer än 20% av hyran som betalas. Hyresgästen kan inte ändra bostaden eller påverka stabiliteten eller säkerheten utan ett skriftligt medgivande från ägaren. Alla andra rättsliga krav som är överenskomna av hyresvärden och hyresgästen kan ingå i kontraktet.

Maken eller de personer som bor med den kontrakthållande hyresgästen har rätt att behålla hyreskontraktet i minst två år om den huvudsakliga hyresgästen avlider.

Om uthyraren lägger ut fastigheten till försäljning på, så har hyresgästen förköpsrätt  för samma pris som hyresvärden skulle sälja till tredje part.

Vilken ersättning ska hyresgästen ge om han lämnar fastigheten före utgången av kontraktet? Normalt är det motsvarande en månadshyra, men detta bör fastställas i avtalet, om det inte finns i kontraktet och en överenskommelse inte kan nås, är det  domstolarna som avgör. Hyresvärden kan kräva att hyresgästen betalar avgifter (IBI), kostnader för nödvändiga reparationer (med de begränsningar som tidigare nämnts) och kostnaderna för tjänster och förnödenheter. Andrahandsuthyrning är tillåtet med skriftligt tillstånd från hyresvärden eller om så anges i kontraktet.

Hyresvärden kan kräva att hyresgästerna skriver en inventering av bostadens innehåll, vilket kan knytas till avtalet. Straffet för saknade eller skadade objekt kommer att tas från depositionen.

Uppsägning av kontraktet

Avtalet kan sägas upp av hyresvärden om hyresgästen:

  • Inte betalar hyran eller depositionen
  • Hyr bostaden till en tredje part utan hyresvärdens samtycke
  • Medvetet orsakar skador på fastigheten
  • Genomför reparationer utan hyresvärdens samtycke
  • Orsakar allvarlig olägenhet för grannarna

Samtidigt kan hyresgästen säga upp avtalet om hyresvärden:

  • Inte håller fastigheten i beboeliga förhållanden (genom reparationer)
  • Stör hyresgästens bostadsanvändning.

Skatt som ska betalas för den inkomst som erhållits av fast bosatta hyresvärdar för långtids- eller korttidshyror

Om hyresgästen är ett företag eller en näringsidkare och beslutar sig för att använda lägenheten eller lokalen för yrkesmässig användning, då skall det månatliga beloppet omfattas av nuvarande mervärdesskattesystemet (21%) och hyresvärden kommer att göra ett avdrag på 18%. Mervärdesskatten (moms) som betalats ska betalas kvartalsvis av hyresvärden eller hans skatterepresentant (under de första 20 dagarna i månaderna januari, april och juli), detta gäller för alla fastighetsägare, oavsett om de är fast bosatta eller inte, och om de driver en rörelse eller inte. De 18-procenten måste betalas av hyresgästen i samma kvartalsperioder och dessa belopp kan användas när du gör dina skattedeklarationer under det följande året.

När fastigheten inte hyrs ut för kommersiella ändamål, omfattas inte hyran av mervärdesskatt och det krävs ingen retention. Inkomsten bör deklareras av hyresvärden i sin skattedeklaration följande år. (Till exempel: Mottagen hyra mellan 01.01.09 och 31.12.09 ska deklareras och betalas i skattedeklarationen för 2009 som presenteras mellan 01.05.10 och 30.06.10). Kostnaderna för underhåll av fastigheten är avdragsgilla för hyresvärden tillsammans med advokatsavgifter och räntan som betalas till banken för återbetalning av bolånet på fastigheten som hyrs ut.

De skatter som skall betalas om hyresvärden är icke-resident är 24% av det erhållna hyresbeloppet, det finns inga möjligheter till några minskningar alls. Betalningen till skattemyndigheten sker kvartalsvis genom att använda blankett 215.

Naturligtvis är detta allmänna riktlinjer, men på det hela bör du inte få några problem om du får rådgivning från en advokat och kontraktet är skrivet av denne.