+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Vid denna tid av ekonomisk oro försöker många människor sälja sina hus eller fritidshus och i Spanien, som på de flesta håll, är förfarandet komplicerat. Du bör vara medveten om de rättsliga övervägandena och skattefrågorna för att undvika komplikationer senare. Det bästa sätt att se till att du har allt under kontrol är att ha en kompetent advokat.

Ett av de enklaste sätten att ta reda på hur mycket din bostad kan vara värd är att be din advokat att ta reda på det genom ett värderingsföretag. Intyget som du får är särskilt praktiskt för att fastställa priset på fastigheten, inte bara vid försäljning utan också vid skilsmässa .

Som säljare kommer du att ha olika kostnader att betala när du säljer din bostad. Dessa inkluderar den kommunala kapitalvinsten på fastigheten eller ”plusvalia”. Denna beräknas på kommunkontoret och är baserad på det ökade värdet på marken efter det sista ägarbytet. Normalt betalar säljaren mäklaren, men detta kan variera beroende på det avtal som gjorts av köparen och säljaren i det privata köpekontraktet. Säljaren måste betala sina advokatarvoden. Du måste också betala skatt på kapitalvinsten på skillnaden mellan det belopp som du köpt fastigheten för och det belopp som du säljer den för. Denna vinst justeras beroende på tiden som du har ägt fastigheten. Från och med första januari 2010 kommer beskattningen av kapitalvinsten för fast bosatta att flyttas till ett progressivt system från de tidigare 18% i schablonbelopp. För de första 6000€ kommer beskattningen att öka från 18% till 19% och för följande 6000€ kommer beskattningen att öka från 18% till 21%. För icke-residenta kommer beskattningen att gå från 18% till 19%. Av detta belopp kommer icke-residenta att få betala 3% direkt till skattemyndigheten vid tidpunkten för försäljningen av fastigheten. Köparna behåller detta belopp (3%) från försäljningspriset och betalar skattekontoret genom att fylla i blankett 211. Din advokat kommer att kunna ge dig råd om denna procedur. Du bör ha i åtanke att din årliga icke-residentskatt måste vara betald vid försäljning av din bostad.

När köpare och säljare har kommit överens om priset för försäljningen upprättas ett privat köpekontrakt och en deposition på 10% betalas. Det finns även möjlighet att nå en överenskommelse genom att underteckna ett köpoptionsavtal och betala ett belopp på mindre än 10%. En annan möjlighet är att teckna ett hyresavtal med möjliget att köpa, detta är gemensamt bland våra kunder som har problem med att få finansiering till att köpa och för säljare som försöker hitta en köpare. Kontraktet visar att köparen är seriös och ger tid till att ta fastigheten från marknaden för att göra efterforskningar. Avtalet kommer också att innehålla klausuler som anger hur betalningarna ska göras, var handlingarna skall undertecknas och tidsplanen för slutförandet. Du kommer vanligtvis att finna att omkring sex veckor är tillräckligt för ett färdigställande, speciellt om ett hypotekslån är inblandat.

Om fastigheten som säljs är belånad, måste lånet sägas upp vid tidpunkten för undertecknandet av försäljningsdokumenten, om det inte tas över av de nya ägarna. De flesta banker har en klausul i sina kontrakt som säger hur mycket som ska betalas i bestraffning som förtidsinlösning och detta är normalt 1%. Andra kostnader som måste betalas är den ekonomiska uppsägningen vilket är cirka 50 euro, registercertifikat runt 30 euro och notarie- och registeravgifter för annullering av lånet. Dessa kostnader beror på beloppet på skulden vid tidpunkten för annulleringen och det register där lånet är inskrivet, men för ett lån på 150.000 euro är notarieavgifterna omkring 75 euro och registeravgifter cirka 150 euro. Din advokat kommer att hjälpa dig med annulleringen av skulden hos notarien och fastighetsregistret tillsammans med relevanta blanketter. Det finns inga skatter som ska betalas för annullering av ett lån, men blankett 600 måste presenteras tillsammans med tillhörande handlingar på fastighetsregistret. Om pengarna för annulleringen av ett lån kommer från ett skatteparadis, då måste notarien ges en kopia av blanketten DP2 när den har lagts fram vid tillhörande skattemyndighet. Återigen så kommer din advokat att kunna hjälpa dig med detta.

Att sälja privat eller via en fastighetmäklarförening

En ny förordning (förordning 218/2005) har nyligen införts i Andalusien angående konsumentinformation vid hyra och inköp av fastigheter i Andalusien tillämpad på kommersiell och yrkesmässig verksamhetsförmedling, promoting och reklam för fastigheter. Detta inkluderar varken rättslig eller administrativ offentlig försäljning. Dessa regler är följande:

  • Konsumenten måste förses med information om de olika överföringarna av byggnaden och om uthyrning av fastigheten.
  • Före undertecknandet av kontraktet måste de förses med relevanta intyg, bostadsrättsföreningens stadgar, försäkringar och garantier, byggcertifikat, evakueringsinstruktioner, kommunala skatter etc.
  • Köparna måste få ”Kort informationsdokument” (Documento Informativo Abreviado-DIA) som görs tillgängliga för dem och som innehåller de viktigaste grundläggande uppgifterna: identifiering av byggherren och mäklaren, byggföretag och chef, identifiering av huset, husbeskrivning, beskrivning av byggnaden, specifikationer, fullt pris, betalningssätt, belopp som betalas i förskott
  • Detta DIA-dokument behövs också för uthyrning och måste visa beskrivning av huset, identifiering av hyresvärden, möbelinventering, beskrivning av byggnaden, hyresbeloppet, utgifter, deposition, avgifter och / eller servitut…
  • DIA-dokumentet är gratis – Det måste specifiera pris och betalningssätt.
  • Mäklaren måste ha en skylt som anger tillgången av det korta informationsdokumentet och denna skylt måste vara brevid skylten om förekomsten av klagomålsblanketter.

Om du använder en fastighetsmäklare kommer du antagligen att bli ombedd att teckna avtal för provisioner och hur dessa utbetalningar kommer att göras.

Som säljare måste du lämna följande dokument: en kopia av lagfarten, en kopia av det senaste ”Nota Simple” eller intyg från fastighetsregistret, en kopia av ditt pass och NIE, en kopia av den senaste IBI, eller den kommunala skatten, om du är fast bosatt måste du ge ett skattemässigt hemvist-intyg från skattemyndigheten, en kopia av den sista utbetalningen av bostadsrättsföreningsavgifter, samt en kopia av fullmakten, om din advokat kommer att skriva under för din räkning.

Hos Notarius Publicus

Slutförande av försäljningen kommer att ske när lagfarten eller ”Escritura de Compraventa” är undertecknad före Notarius Publicus. Både säljaren och köparen, eller deras företrädare, behöver vara närvarande för att underteckna försäljningsdokumentationen för att slutföra försäljningen. I detta skede kommer köparen att betala återstoden av köpeskillingen, få nycklarna till fastigheten och ta besittning av den, samtidigt som säljaren får resten av pengarna, och därmed avslutar transaktionen.

De dokument som du behöver är:

  • Uppehållstillståndsintyg eller bosättningsintyg från polisstation, om du är bosatt.
  • Pass
  • NIE
  • Fullmakt (om tillämpligt).
  • Lagfarten
  • Senaste I.B.I-kvitto (kommunalskatt)
  • Intyg från bostadsrättsföreningen som visar att det inte finns några obetalda avgifter till dem.
  • ”Certificado de deuda” från banken (i fall av ett tidigare lån).
  • Skatteresidentsintyg från skattemyndigheten.
  • Senaste el/vatten/gas-kvitton för att överföra de kontrakten till köparens namn.

Fastighetsbeskattning för säljare

  • Skattesats: från och med första januari 2010 kommer reavinstskatten för fast bosatta att flytta till ett progressivt system från de tidigare 18% i schablonbelopp. För de första 6000€ kommer skatten att öka från 18% till 19% och för följande 6000€ kommer skatten att öka från 18% till 21%. För icke-residenta kommer skatten att öka från 18% till 19%.
  • Blankett: 211 (Tidsfrist: 1 månad efter dagen för överlåtelsen av fastigheten).
  • Plats: den skattemyndighet som tillhör den plats där fastigheten är belägen.
  • Undanhållande av skatt av köparen
  • Enligt lag måste köparen hålla inne och sedan betala det belopp på 3% av den avtalade köpeskillingen till statskassan (för förvärv gjorda från den 1 januari 2007).
  • Då måste köparen förse den icke-residenta säljaren med blankett 211
  • Blankett: 212 (Deadline: Två månader från utgången av perioden då den nya ägaren måste deponera den undanhållna skatten).
  • Återbetalning av överskjutande belopp som hålls inne
  • I fråga om kapitalförluster eller när det innehållna beloppet är högre än den skatt som ska betalas, har den skattskyldige rätt till återbetalning av det överskjutande beloppet. Förfarandet inleds genom att fylla i skatteblankett 212.
  • Återbetalningen sker via banköverföring till det spanska konto som anges på deklarationen.
  • Om det innehållna beloppet är lägre än skatten, kommer den skattskyldige att betala resten upp till hela kapitalvinstskattebeloppet.
  • Fast bosatta över 65 år och som har bott i fastigheten i mer än 3 år är inte föremål för reavinstbeskattning när de säljer sin egendom. Bosatta och icke bosatta, inklusive personer över 65 år, som har bott i fastigheten mindre än 3 år skall betala reavinstskatten.
  • Undantag gäller för invånare som är under 65 år som har ett erkänt stort funktionshinder.

Måste jag betala kapitalvinstskatt om jag tänker återinvestera vinsten?

Nej, så länge hela beloppet som du får från försäljningen av din bostad återinvesteras i inköp av en ny bostad inom en period på två år räknat från den dag då den första fastigheten såldes fram till den dag då den nya fastigheten köptes. Undantag för betalning av kapitalvinstskatten gäller även när den nya bostaden  införskaffats två år innan den första säljs, men bara om det belopp som erhållits genom denna överföring är till för att betala det nya huset.

Om du har skattemässig hemvist i Spanien behöver du inte betala kapitalvinstskatt om du kommer att återinvestera vinsten, så länge hela beloppet som erhållits från försäljningen av din bostad återinvesteras i förvärv av en ny bostad inom högst två år räknat från den dag då fastigheten såldes fram till den dag den nya fastigheten köps.
Undantag för betalning av kapitalvinstskatten gäller även när den nya bostaden  införskaffats två år innan den första säljs, men bara om det belopp som erhållits genom denna överföring är till för att betala det nya huset.

Exempel:

  • Herr och Fru Andersson, boende i Sverige, köpte en lägenhet i Salobreña den 1 januari 1991 för ett belopp motsvarande 100.000 Euro.
  • Den 1 januari 2007 sålde de lägenheten för 200.000 Euro.
  • Köparen Herr Pedersen behöll beloppet 6000 euro (3% av köpeskillingen).

Hur räknar du ut beloppet som ska betalas av kapitalvinsten?

Lösning:

Överföringsvärde:200,000 Euro.
Uppdaterad anskaffningsvärde: 100.000 x 1,2162 = 121.620 euro.
Reavinst: 78,380 Euro. Antal dagar mellan datum för köp och 19/01/2006 (datum då lagen ändrades): 5498 dagar

  • Vinst som skall reduceras (3): 73.726,82 euro.
  • Antalet år av ägande fram till 31/12/1996: 6 år.
  • Reducering med avdragskoefficienter (4): 32,764.20 euro.
  • Reducerad reavinst (5): 45,615.80 euro.
  • (1) I lösningen har kostnader och skatter som ingår i förvärvet och överlåtelsen inte tagits hänsyn till, vilket i allmänhet också ingår i förvärvet och överlåtelsevärden.
  • (2) Denna uppdateringskoefficienten av anskaffningsvärdet är etablerad i paragraf 60 i den allmänna statsbudgetlagen 42/2006 från den 28 december (officiella Statens officiella bulletin från den 29 december), för år 2007.
  • (3) (5.498/5.845) x 78.380 = 73,726.82 euro.
  • (4) 73,726.82 x 11,11% x 4 = 32,764.20 euro.
  • (5) 78.380 – 32,764.20 = 45,615.80 euro.
  • Skattesats 19% (de är icke-residenta) = 45,615.80 x19% = 8,667.00 Euro.
  • Skatt som skall betalas 8,210.84 Euro
  • Innehållen 3% 6.000,00 euro
  • Differensavgift (8,210.84 – 6.000,00) 2,210.84 Euro

Som vi nämnde i början, kan förfarandet vara komplicerat och det är alltid bäst att anlita en kompetent advokat för att se till att transaktionerna går smidigt.