+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Vi har nyligen fått frågan av några kunder om hur de kan få sina pengar tillbaka om de inte är intresserade av att köpa en fastighet, efter det att det privata avtalet har undertecknats.

Innan du undertecknar något avtal bör du ha din advokat att titta på det och som ser till att du förstår de rättsliga konsekvenserna av det dokument som du signerar. Du bör vara medveten om de eventuella påföljder som du får betala om du väljer att dra dig ur affären, eller om du betalar efter förfallodagen. Enligt lag ska byggföretag ha försäkringar eller bankgarantier för de belopp som köparen betalar under byggprocessen tills köparen undertecknar handlingarna på Notarius Publicus-kontoret.

Om företaget går i konkurs, varifrån kommer pengarna att komma? Från försäkringsbolaget är svaret; därför är det verkligen viktigt att din advokat ber byggbolaget om en kopia på garantierna från byggaren.

Den allmänna regeln är att även när byggaren bryter kontraktet, måste köparen gå till domstol för att återfå sina pengar. Denna process är kostsam och det finns ingen garanti för att ”förlorarna” kommer att betala alla kostnader. Det kan sluta med att du får använda hela beloppet av depositionen till advokatarvoden.

Din advokats första rekommendation kommer förmodligen vara att inte gå till domstol om det är möjligt. Rättslig prövning är den sista utvägen. Först kommer du förmodligen att informeras om att din advokat kommer att skicka ett brev till säljaren. För att göra denna typ av meddelande giltig i en domstol är en ”burofax”, eller ”requerimiento notarial” növändig. En burofax är ett brev som skickas via posten och innehållet kontrolleras genom att en kopia stämplas på posten innan det skickas. Detta är inte ett billigt alternativ, men det bästa under omständigheterna. Brevet måste kvitteras vid mottagandet och du kommer att informeras om vem som fått brevet, när eller om det inte blivit mottaget/accepterat. Denna form av brev är tillåten i domstolen och är anledningen till att det bör användas. En ”requerimiento notarial” är ett dokument som utarbetats av din advokat och förts till notarien, som kommer att meddela säljaren om köparens motiv till att upplösa det privata köpekontraktet. Om säljaren finns i en annan stad kommer Notarius Publicus att skicka meddelandet till Notarius Publicus i den stad där säljaren är bosatt, eftersom det är Notarius Publicus som själv gör underrättelsen.

Innan man går till domstol är det lämpligt att se till att den person/företag som du stämmer är solvent och inte kan betala tillbaka de pengar som de är skyldiga dig. När du går till domstol, finns det olika förfaranden som används och det faktiska indrivningsförfarandet beror på skulden och hur skulden har uppstått. Det korta förfarandet kan ta cirka sex månader, men ett vanligt eller muntligt förfarande kan ta från ett halvt till tre år. Domstolens beslut kan överklagas och det kan innebära två år extra. Efter att det rättsliga beslut har tagits måste det verkställas och detta innebär att en verkställande process pågår. Om domen har överklagats är det möjligt att be om ett verkställande innan det slutliga rättsliga beslutet.

Skiljedom kan vara ett billigare och snabbare förfarande istället för att gå till domstol, några byggföretag har i sina köpeavtal den möjligheten.

Det privata köpekontraktet skall innehålla klausuler som reglerar förhållandet mellan köparen och säljaren. Vid tvist är det viktigt att ha det ursprungliga undertecknade privata köpekontraktet och en kopia av gjorda utbetalningar, eftersom det kommer att vara nödvändigt att godkänna villkoren för försäljningen och de skäl, som vi ser dem, till att avtalet har brutits av säljarna.

Om skälen till upplösningen av kontraktet inte beror på säljaren, då enligt artikel 1504 i civillagen och 59 i förordningarna i hypotekslagen, (och det bör finnas en klausul i kontraktet som visar denna lag) anges det att om köparen skulle dra sig ur försäljningen har säljaren rätt att behålla depositionen, men om säljaren drar sig ur har köparen rätt till återbetalning av depositionen plus exakt samma belopp som kompensation. Berörda parter kan ha ett avtal där deposition antingen återbetalas helt eller delvis.

Kom alltid ihåg: Om du är osäker, fråga din advokat!