+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Många gamla lanthus köpta i Spanien är i behov av restaurering eller renovering. Det är alltid rekommenderat att först kontrollera byggnaden efter fel och be om expertråd av en lokal arkitekt, för många gånger kan renoveringskostnaderna vara för höga för att fastigheten ska vara värd att köpas överhuvudtaget.

Det finns strikta stadsplansbestämmelser i Spanien. Numera genomdriver fler och fler lokala förvaltningar dessa regler strikt, detta är verkligen en stor förändring från för bara några år sedan. Underlåtenhet att följa stadsplansbestämmelser kan resultera i böter. Dessutom, att inte följa dessa regler kan få katastrofala följder, t.ex att fastigheten blir omöjlig att sälja eller så kan man bli förpliktigad att riva den.

Om en modernisering eller en reparation av byggnaden kräver externa förändringar, såsom resning av ytterväggar, installering av större fönster eller nya dörrar, behöver du bygglov och byggnadstillstånd från kommunen. Detta kallas i Spanien ”Licencia de Obra”.

Det finns i princip ett par typer av byggnadstillstånd i Spanien.

  • ”Licencia de Obra Mayor” (större byggnadstillstånd) behövs för att bygga ut huset eller ändra dess struktur. Till allt som kan påverka strukturen av fastigheten krävs tillstånd från kommunen och ett byggnadsprojekt från en arkitekt, till exempel vid uppförande eller rivande av bärande väggar, för ditsättning av  fönster i väggar eller tak eller för att utöka eller minska boytan.
  • ”Licencia de Obra Menor” (mindre byggnadstillstånd) krävs för en mindre ändring av en byggnad, som till exempel: Bibehållande och underhållsarbeten: utbyte av skadade delar till andra identiska sådana, rengöring och målning av innerväggar, uteplatser eller balkonger som inte är synliga från utsidan.

Inom dessa grundläggande grupper finns det olika typer av tillstånd och var och en behöver olika dokumentation.

Större arbeten ”Licencia de Obra Mayor”

  • ”Licencia de obra mayor por nueva edificación” (större byggnadstillstånd för nybygge) som innebär, som namnet antyder, en ny konstruktion.
    • Av ”Nueva Planta” (helt ny byggnad): en ny konstruktion från grunden.
    • Av ”ampliación” (utökning): öka storleken på en befintlig konstruktion.
  • En ”Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios” (större byggnadstillstånd för restaurering av byggnader) hänvisar till historiska byggnader i stadskärnorna. Dessa byggnader anses vara av nationellt intresse och är katalogiserade i ”Plan General de Ordenación Urbana” (allmän plan för stadsutveckling). Rehabiliteringen kan vara antingen total eller delvis.

Vilken dokumentation behövs? Det ser ut som en hel del pappersarbete, men du kommer att få hjälp av din arkitekt och din advokat.

  • Officiell ansökningsblankett
  • Betalningsätt för administrationsavgifter.
  • Byggprojektet, som undertecknats av en behörig tekniker och som attesterats av motsvarande college.
  • Originalintyg utfärdat av det collegie som godkänner ingripandet av en teknisk arkitekt eller förman i arbetet.
  • Formulär från ministeriet för offentliga arbeten och näringsministeriet för statistik över konstruktioner och hus (fylls i av arkitekten av projektet): original och en kopia.
  • Senaste lagfart på det som ska byggas (enkel kopia eller en sammanställd fotokopia).
  • Installationslicens, om konstruktionen som ska uppföras är tillägnad för en specifik aktivitet.

Mindre byggnastillstånd ”Licencia de Obra Menor”

  • I hus: Icke strukturell partiell renovering av reparation, grundrenovering, modifiering eller utbyte, tak, väggar, stuckatur, plätering, installation av VVS, el, uppvärmning, städning, måleri, putsning och andra ytbeläggningar och inredningssnickerier
  • Partiell reparation av den yttre fasaden av byggnader: fasader, balkonger, framträdande inslag

Vilken dokumentation krävs?

  • Standardiserat ansökningsformulär.
  • Fotografier av det nuvarande tillståndet i området att renovera.
  • Beskrivning av arbetet som skall utföras
  • Budgetfördelning av kostnaderna
  • Hälso-och säkerhetsstudie
  • Projektplanering

Beskattning

Med dessa uppgifter kommer kommunhuset att beräkna skattebeloppet för byggnadslovet. Det är olika i varje kommun, från 2% till 6% av de totala kostnaderna för ditt beräknade pris.

Andra frågor att beakta

Om du bygger en fastighet nära stranden måste den överensstämma med kustlagen och för att utfärda bygglov så måste kommunen be byggaren om en rapport från Kustdepartementet och Miljödepartementet i Junta de Andalucía, (myndigheterna måste begränsa byggnationer inom 100 meter från stranden och etablera en zon av påverkan upp till en kilometer i inlandet).

Om du planerar att göra en större renovering eller byggarbete direkt efter fastighetsköpet bör du se till att ett villkorat klausul ingår i kontraktet om att köpet är beroende av att få bygglov. Din advokat som hjälper dig under transaktionen kan hantera denna fråga.

Om du bygger från grunden måste du normalt betala byggarna i omgångar och detta ska anges i avtalet som bör skrivas av din betrodda advokat. Slutbetalningen bör   inte överlämnas till byggaren förrän han ger dig följande dokument:

  • ”Fin de Obra” detta är intyget från kommunen som säger att byggnaden är klar.
  • ”Boletín” från elektriker och rörmokare. Detta är ett intyg som säger att anläggningarna följer gällande regler och du måste ta dessa till det lokala allmännyttigas leverantörer för att få kontrakt för vatten och el.
  • ”Licencia de Primera ocupacion”. Detta är ett bosättningstillstånd som är utfärdat av kommunen och som intygar att fastigheten har slutförts enligt planerna när bygglovet söktes, och lämpar sig för att leva i.

Om du köper en off-planfastighet bör du ha ett bosättningstillstå nd innan du skriver under lagfarten, och du ska inte flytta in i fastigheten förrän handlingarna har undertecknats. Lagfarten måste registreras i fastighetsregistret och det är här din fastighet kommer att sättas i ditt namn. Lagfarten visar inte vem den lagliga ägaren av fastigheten är, det är utdraget ur fastighetsregistret som måste beaktas.