+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

En ny lag har trätt i kraft: lagen 19/2009 från den 23:e november angående åtgärder för att förbättra och effektivisera domstolsprocesser för uthyrning och energieffektivitet i byggnader. Den nya lagstiftningen försöker att effektivisera förfarandet med att avhysa hyresgäster som inte betalar sin hyra. Flera artiklar i bostads- och arrendenämndelagen, civilprocesslagen och den horisontella äganderätten har ändrats, och nyckelpunkterna av reformen är följande.:

  • Tidigare var en period på två månader tvungen att förflyta mellan den tidpunkt då hyresvärden krävde, på ett obestridligt sätt (notarie eller burofax), betalning av hyra i efterskott och då han kunde göra en anmälan. Denna period har nu halverats. Hyresgästen kan undvika avhysning genom att betala hela hyran som han är skyldig.
  • Artikel 437.3 i LEC (Ley de enjuiciamiento civil eller civilprocesslagen) har förändrats i den mening att om hyresvärden går med på att avstå hyresgästens skulder och kostnader, kan han återfå bostaden snabbare, men hyresgästen måste gå med på att ge upp den. I vilket fall som helst har hyresgästen minst en månad på sig att lämna fastigheten efter att han har underrättats om anmälan. Uppenbarligen ger hyresvärden upp sina rättigheter till betalning av förfallna belopp, men om hyresgästen är insolvent är det ibland bättre att återvinna besittningen av bostaden, eftersom det inte kommer att vara möjligt att verkställa domen som utfärdats mot hyresgästens tillgångar om han inte har några.
  • Den rådande beordringen av vräkning kommer att vara tillräcklig för att verkställa vräkningen.
  • Den rättsliga processen som används är ”Procedimiento verbal” (muntlig förhandling), som är mycket snabbare.
  • Den nya lagen förbättrar också de villkor under vilka avtal som får sägas upp. T.ex där hyresvärden inte vill förlänga kontraktet för att han behöver  använda fastigheten till sig själv eller till hans föräldrar, hans barn, eller hans maka i fall av äktenskapsskillnad eller annullering av äktenskap. I dessa fall måste hyresvärden/föräldrar/barn … bosätta sig i bostaden inom tre månader efter det att hyresgästen blivit vräkt, annars kan hyresvärden bli skyldig att betala skadestånd till hyresgästen och bli skyldig att låta honom återvända till bostaden.
  • I fordran kan hyresvärden begära vräkning (”lanzamiento” eller avvisning), om han inte begär detta blir han tvungen att följa förfarandet när dom är avkunnad. Om bostaden är den huvudsakliga hemvisten för hyresgästen har han  en månad på sig att lämna den, om inte domaren beslutar att det finns ett rimligt skäl för honom att stanna kvar och komma överens om att förlänga tidsfristen ännu en månad. Om svaranden inte kommer till rättegången och/eller inte närvarar vid förhöret, eller om domen är fällande, men inte plockas upp av hyresgästen i domstolen, blir processen längre.
  • När det gäller ansamlingen av rättsliga åtgärder, tas gränsen på 3000 euro, som fastställs i artikel 438.3.3 i civilprocesslagen 1/2000 daterad 7:e januari, bort i händelse av ett rättsligt förfarande för vräkning på grund av bristande av betalning, vilket innebär att bortsett från det belopp som begärs, kan hyresvärden göra anspråk på hyra och andra fordringar (el/vatten/betalningar till gemensamma utrymmen) med hjälp av ”Procedimiento verbal”.

Denna lag ger teoretiskt en möjlighet till snabb vräkning inom en period av två veckor, i verkligheten, på grund av de för närvarande upptagna domstolarna,  tar processen nu närmare 10 månader. Vårt råd till hyresvärdar är att när du ska skriva hyreskontraktet bör du alltid söka råd hos en ansedd advokat som har erfarenhet i dessa frågor.