+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Trots att räntorna är historiskt låga för närvarande skapar den ekonomiska krisen,  svårigheterna på bostadsmarknaden och eurons styrka gentemot andra valutor  allvarliga problem för vissa familjer när det gäller att göra sina amorteringar.

Till skillnad från andra länder, så besvarar gäldenären i Spanien på sitt hypotekslån med alla sina nuvarande och framtida tillgångar. Att sluta betala tillbaka på lånet har ödesdigra konsekvenser, inte bara för förlusten av huset i den civila processen i utmätningen, utan också för beslagtagning av bankkonton och andra tillgångar som tillhör gäldenären och borgensmannen av lånet.

Fastighetsanslag för återbetalning av ett bostdslån är juridiskt reglerad i civillagen enligt artiklarna 1175 och 1849.

I grund och botten är det ett avtal mellan parterna, där fordringsägaren (den bank som beviljat lånet), accepterar att skulden är säkrad med fastighet eller andra tillgångar, som tillhör gäldenären eller borgensmannen, istället för genom kontant betalning.

Du måste ha i åtanke att banken inte är skyldig att acceptera anslag på fastigheten och de kan i sin tur föreslå andra åtgärder, såsom förnyelse av lånet med nedsatt månatliga betalningar.

I allmänhet är banker och bostadsinstitut intresserade av att nå en överenskommelse med gäldenären eftersom verkställighetsförfarandet i domstol tar tid och kostar pengar för finansieringsenheten, pengar som inte alltid kan återfås om gäldenären och borgensmannan har gått i konkurs, vilket innebär att den fastighet som skall disponeras (den intecknade egendomen) kommer att vara i besittning av banken mycket längre.

I vissa fall när banken blir ägare till fastigheten hyr den ut fastigheten tillbaka till de tidigare ägarna och ger även dessa tidigare ägarna en förmånlig möjlighet till köp, vilket innebär att de kan förvärva fastigheten i händelse av framtida förändringar i deras ekonomiska situation.

Vi rekommenderar att en advokat ansvarar för förhandlingen med banken från början, och att de har en särskild fullmakt upprättad om en ev. överenskommelse nås, så att de kan skriva under handlingarna för att överlåta fastigheten. De befogenheter som ges i denna särskilda fullmakt är olika dem som normalt undertecknas, vilket innebär att om du tidigare har gett en fullmakt för att sälja en fastighet, innebär detta inte nödvändigtvis att personen har tillräckliga befogenheter vid avtal som dessa.

I de flesta fall kommer banken att omvärdera fastigheten, du bör ha i åtanke att den nya värderingen kan vara lägre än den som gavs när lånet beviljades, och banken kan bestämma att gäldenären inte bara ger den intecknade fastigheten, utan även en annan som gäldenären eller borgensmannen äger. Det är inte nödvändigt att vara uppdaterad med amorteringarna för att föreslå en utmätning eller ett beslagtag, men i praktiken kräver vissa banker det. Vad som krävs är att det inte finns andra avgifter på fastigheten utöver de som godkänts av fastighetsregistret, vilket innebär att fastigheten måste vara à jour med betalningarna till bostadsrättsföreningen eller ägarföreningen, IBI (kommunalskatten) eller andra ev. skatter och fastigheten bör inte hyras ut.

I de nya handlingarna kommer notarien att registrera in en beskrivning av fastigheten enligt de intyg från fastighetsregistret, avgifterna och beloppet av den skuld som finns med den berörda banken, och det kommer även att inkludera att skulden ska ersättas med överlåtelse av fastigheten som banken har accepterat som en helt eller delvis betalning av skulden. De berörda parterna kommer att göra en överenskommelse om ersättning för kostnaderna för handlingarna (notarie- och registeravgifter).