+34 958 63 01 14 info@velascolawyers.com

Att bygga eller renovera en fastighet i Spanien

Reglerna för stadsplanering är stränga i Spanien. Numera genomdriver de lokala myndigheterna strikt dessa regler; vilket verkligen är en stor förändring från bara några år tillbaka. Underlåtenhet att följa reglerna för stadsplanering kan resultera i böter. Om modernisering eller reparation av byggnaden kräver externa förändringar, såsom att uppföra ytterväggar, installera större fönster eller nya dörrar, behöver du bygglov och en licens för att bygga från det lokala rådhuset. Detta kallas i Spanien Licencia de Obra (licens för byggarbete).

Det finns i princip två typer av bygglicenser i Spanien:

Licencia de Obra Mayor (licens för stora arbeten) behövs för att bygga till på huset eller för att förändra dess struktur, eller om du ska bygga nya byggnader.

En Licencia de Obra Menor (licens för mindre arbeten) krävs för alla mindre ändring i en byggnad, som till, exempelvis: bevarings- och underhållsarbeten, elinstallationer, VVS, eller att kakla om ett badrum eller ett kök.

Olika slags arbeten

Det finns flera olika sorter licenser och den exakta klassificeringen och documentation som behövs beror på det lokala rådhuset.

Licencia de Obra Mayor (licens för stora byggarbeten)

Arbeten som kräver ett projekt förberett av en behörig arkitekt. Exempel:

  • Nya byggnader
  • All form för ombyggnad eller tillbyggnad som väsentligt förändrar strukturen eller byggnaden utseendemässigt
  • All slags underjordiska utgrävningar som till exempel garage eller källare
  • Stora rivningar
  • Byggarbeten som kräver underteckning eller övervakan av en arkitekt

Exempel: Exteriöra renoveringsarbeten, tak, balkonger eller arbeten som inte påverkar byggnadens struktur; swimmingpooler och rivning av mindre byggnader

Arbeten som kräver underteckning av en behörig arkitekt.. Exempel::

  • Stödmurar
  • Trappor
  • Septiktankar
  • Att öppna upp för fönster

Licencia de Obra Menor (licens för mindre byggarbeten)

Arbeten som endast kräver en uppskattning av utgifter för skatteändamål. Exempel:

  • Interiöra ytor och målning
  • Murbruk
  • Vattenbehållare på lansbygden
  • Lagning av läckor eller fuktskador
  • Att bygga staket eller tillfälliga staket
  • Att bygga kök eller badrum
  • Att riva eller bygga upp mellanväggar (som inte är längre än 50 meter).

Dokumentation
I de flesta fall är det arkitekten eller byggmästaren som gör arbetet den som kommer att skaffa den största delen av dokumentationen. Håll i åtanke att listan av dokument som krävs kan förändras beroende på rådhusen.

För arbeten typ (A)

  • Officiell ansökningsblankett
  • Kvitto från betalning av administrativa avgifter
  • Projekt, undertecknat av en behörig arkitekt och som attesterats av motsvarande institut. Inklusive hälso- och säkerhetsstudie och en detaljerad kostnadsberäkning.
  • Original intyg från institutet som ackrediterar inblandningen av en teknisk arkitekt eller förman i arbetet.
  • Formulär från ministeriet för offentliga arbeten och ekonomi för statistik över byggnader och hus (ska fyllas i av arkitekten som leder projektet): Original och en fotokopia.
  • Den senaste lagfarten över tomten som ska byggas på (enkel kopia).
  • Tillstånd, om byggnaden som uppförs ska användas till en specifik aktivitet.

För byggarbeten typ (B) och (C)

  • Arbetsbeskrivning och kostnadsberäkning undertecknade av en kompetent behörig arkitekt.
  • Senaste lagfarten för tomten man ska bygga på
  • Original intyg från institutet som ackrediterar inblandningen av en teknisk arkitekt eller förman i arbetet.
  • Officiell ansökningsblankett
  • Kvitto från betalning av administrativa avgifter
  • Ritningar av projektet

För arbeten typ (D) d.v.s. mindre byggarbeten “Licencia de Obra Menor”

  • Standardiserad ansökningsblankett
  • Beskrivning av de arbeten man tanker göra
  • Budget och kostnadsberäkning
  • Ritningar av projektet

Beskattning

Med dessa uppgifter, kommer rådhuset att beräkna den skatt som ska betalas för godkännandet av arbetet. Skattesatsen varierar i de olika regionerna, och ligger på mellan 2% och 6% av den totala kostnaden av den beräknade kostnaden. Att beräkna ett exakt belopp kan vara komplicerat.

Andra frågor att tänka på

All slags arbete regleras av de stadsplaneringsregler som gäller för området där byggnaden är belägen. Dessa regler kommer för exempel att bestämma hur hög byggnaden får lov att vara, hur många procent av tomten som byggnaden får lov att fylla och vilket avstånd man måste hålla till tomtgränserna.

Om du bigger eller renoverar en fastighet nära kustlinjen, måste din fastighet följa det som står i kustlagen (ley de costas på spanska) och isåfall kommer det att finnas ytterligare regler, I synnerhet inom det skyddade området (100m eller 20m från där stranden börjar, beroende på om fastigheten är i en stad eller ej) och inom inflytandeområdet (ett bälte 500m brett med början vid stranden).