+34 958 63 01 14 [email protected]

Som vi tidigare nämnt, rörde inte fastighetsmarknaden i Spanien på sig lika mycket förr i tiden. Man flyttade inte lika ofta då som nu och det var inte speciellt vanligt att byta upp sig till en större fastighet, vilket resulterade i den  långsamma fastighetsmarknaden. Med arvslagarna innebar det att egendomen alltid skulle vara kvar för barnen och det var vanligt att flera generationer både föddes och dog i samma hus. Om man ville sälja skulle man antagligen ha sålt fastigheten på egen hand och sedan gått, med köparen, till notarien för att registrera handlingarna. Eftersom alla förmodligen kände varandra eller kanske var släkt så fungerade denna process. Om en fastighetsmäklare (inmobiliaria) användes, så skulle denne ha säkerställt egendomsöverföringen och lagfarten. En advokat behövdes vanligtvis inte.

Nuförtiden är det helt annorlunda. Fastighetsmarknaden rör mycket på sig, vi har sett priser fördubblas i detta område. Köparen och säljaren känner inte varandra, och det är vanligt att köparen är från ett annat land och att de inte talar spanska. Som i alla högkonjunkturer så  finns det människor som kommer att dra fördel av situationen, så det är viktigt att juridisk rådgivning söks. Majoriteten av fastighetsköpen i Spanien åstadkoms genom en mäklare. Registrerade fastighetsmäklare är skyldiga att kontrollera fastigheterna de säljer, men normalt gör de tyvärr inte det. I Spanien kan vem som helst eller vilket företag som helst öppna ett kontor och sälja fastigheter, eftersom ingen licens krävs. Detta innebär inte att det inte finns fastighetsmäklare registrerade i API (fastighetsmäklarnämnden), och det bör nämnas att  många av dem är mycket professionella. Tänk på att mäklaren är intresserad av att sälja och på grund av bristen på bostäder till salu i vissa områden och det stora antalet fastighetsmäklare, så är de angelägna om att sälja de fastigheter de har, innan någon av deras konkurrenter gör det. Oftast saknas ett exklusivt försäljningsavtal av en fastighet, så olika fastighetsmäklare kan ha samma egendom till salu och, kanske lite överraskande, till olika priser.

På Velasco Lawyers ger vi rättsliga garantier inför ett fastighetsköp genom att se till att de spanska rättsliga kraven är uppfyllda och att när egendomen köps är fri från servitut, retentionsrätt och skulder, och att alla inbetalningar av föreningsavgifter m.m är gjorda. Vi kommer att ta hand om hela köpprocessen från det ögonblick du bestämmer dig för att lägga ett bud på en bostad.Vårt team kommer att ta kontakt med mäklaren för att begära ut handlingar som kommer ackreditera ägandet av fastigheten (lagfart), och annan relevant dokumentation som div. fakturor och det senaste kvittot på lokala avgifter bland annat. Det är normalt i Spanien att en summa pengar, en reservationsavgift, betalas till säljaren innan utbytet av köpekontraktet sker, detta i syfte att visa säljaren att det finns en verklig avsikt att gå vidare med köpet. Denna depositionsavgift är vanligtvis inte återbetalningsbar, men det kan alltid förhandlas med mäklaren.

När väl depositionsavtalet har undertecknats kommer Velasco Lawyers förbereda ett privat köpekontrakt på både engelska och spanska. Du bör vara medveten om följande:

  • Den engelska versionen är en översättning från den spanska versionen. Men enligt lagen är det den spanska versionen som kommer att användas vid eventuell talan i domstol.
  • Säljaren är den som normalt håller i den betalda depositionen på 10% som betalas vid undertecknandet av det privata köpekontraktet, inte säljarens eller köparens advokat. Därför är det lämpligt att inte låta det gå för lång tid mellan undertecknandet av kontraktet och undertecknandet av överlåtelsehandlingarna.
  • Den information som bör finnas med i köpekontraktet är följande:
    1. Namn, adress, passnummer, köparens, säljarens och advokaternas (om de undertecknar i sina klienters namn) spanska identifikationsnummer.
    2. Beskrivning av fastigheten och detaljer om registreringen i fastighetsregistret
    3. Eventuell skuld eller avgift knuten till fastigheten
    4. Om fastigheten säljs möblerad, och om så är fallet, bör en inventering vara bifogad
    5. Pris och betalningssätt
    6. Tid och plats för undertecknandet av de offentliga överlåtelsehandlingarna.

Tänk på att:

  • Säljaren kommer att lämna över ägandet av fastigheten till köparen vid tidpunkten för undertecknandet av de offentliga handlingarna hos Notarius Publicus.(För att våra klienter ska slippa flyga till Spanien kan vi ordna en fullmakt så att vi kan skriva under å deras vägnar. Det kan spara både tid och  pengar, eftersom datumen ofta ändras.)
  • Enligt artikel 1504 i civillagen och 59 i förordningarna av hypotek, så kommer kontraktet att sägas upp om köpet inte genomförs av köparna. När säljaren har lämnat in en notariell stämning på köparen, kan säljaren behålla det fulla beloppet av depositionen som ersättning.
  • I en omvänd situation, enligt artikel 1454 i civillagen, alltså om säljaren inte fullföljer försäljningen, skall full återbetalning av depositionen göras till köparen, plus ett identiskt belopp som kompensation.
  • Båda parter uttryckligen ger avkall på annan lagstiftning som kan gälla för dem, och uttryckligen lämnar sig till domstol eller nämnd i staden där fastigheten är belägen, om så skulle vara nödvändigt.
  • Köpet avslutas på Notarius Publicus där de offentliga överlåtelsehandlingarna undertecknas inför notarien, säljaren får betalt och nycklarna till fastigheten överlämnas till köparen.

Vårt kontor kan ordna med betalningen av skatter (dvs. moms, överlåtelseskatt eller stämpelskatt som måste göras inom trettio dagar från undertecknandet av handlingarna hos notarien) samt autogiro för årliga skatter, såsom lokala avgifter och kommunal fastighetsskatt.

Vi kan också ansöka om anslutning av el, vatten, gas och/eller telefon, vilket kan ta ett par veckor. Detta kan vara en byråkratisk process, eftersom det är nödvändigt att presentera all korrekt dokumentation till respektive företag.

När lagfarten är registrerad i databanken hos Notarius Publicus måste den skrivas in på fastighetsregistret. Registreringen kan ta allt från två veckor till tre månader beroende på kansliet. Fastighetsregistrets avgifter betalas vid upphämtningen av lagfarten.