Reglering av turistuthyrning, buller och användning av gemensamma områden

 

Lagen för horisontell egendom (Ley de Propiedad Horizontal, LPH), etablerad genom lag 49/1960 och dess efterföljande ändringar, reglerar samfälligheter av fastighetsägare i bostadsbyggnader i Spanien. Denna lag definierar fastighetsägares rättigheter och skyldigheter, användning av gemensamma områden, administration av samfälligheten och konfliktlösning.

 

Förbud mot Turistuthyrning

 

Artikel 17.12 i LPH: Tillåter samfälligheter att fastställa begränsningar eller villkor för användning av lägenheter eller lokaler för turistuthyrning genom ett kvalificerat majoritetsbeslut av tre femtedelar av de totala ägarna, som representerar tre femtedelar av deltagarkvoterna.

Andalusisk turismlag (lag 13/2011): Reglerar registrering och drift av turistboenden med specifika krav för deras legalisering och drift.

Dekret 28/2016, av den 2 februari om turistboenden: Fastställer tekniska och servicemässiga krav som turistboenden måste uppfylla i Andalusien. Nya uppdateringar kräver nu ett intyg från fastighetsregistret som bekräftar om samfälligheten förbjuder turistuthyrning. Detta intyg måste inkluderas vid registrering av fastigheten för turistverksamhet. Allvarliga överträdelser, som att driva ett oregistrerat turistboende, kan medföra böter från 2 001€ till 18 000€. Samfälligheter kan vidta rättsliga åtgärder mot ägare som använder sina fastigheter för turistuthyrning utan samfällighetens tillstånd.

 

Buller och Störningar

 

Artikel 7.2 i LPH: Förbjuder fastighetsägare och hyresgäster att utföra aktiviteter i sina lägenheter eller lokaler som är förbjudna i stadgarna, skadliga för byggnaden eller strider mot allmänna regler om störande, ohälsosamma, skadliga, farliga eller olagliga aktiviteter.

Lag 37/2003, av den 17 november, om buller: Etablerar en rättslig ram för skydd mot akustisk förorening, tillämplig på samfälligheter.

Kommunala buller- och vibrationsförordningar i Andalusien: Varje kommun kan ha specifika förordningar som reglerar tillåtna bullernivåer och straff för överträdelser.

Straff för överträdelser kan variera från varningar och små administrativa böter till betydande sanktioner vid återkommande eller allvarliga störningar av samlevnad.

Samfälligheten kan införa interna sanktioner och söka kommunala myndigheters ingripande för böter.

 

Användning av gemensamma områden och obetalda samfällighetsavgifter

 

Artikel 9.1.e i LPH: Skyldiggör alla fastighetsägare att bidra till allmänna kostnader för byggnadens underhåll, dess tjänster, avgifter och ansvar.

Artikel 15.2 i LPH: Tillåter samfälligheten att neka tillgång till vissa gemensamma faciliteter (såsom pooler eller idrottsplaner) för ägare som är sena med betalning av samfällighetsavgifter.

Lag 1/2000, av den 7 januari om civilprocess (LEC): Reglerar summarisk process, vilket underlättar snabb och effektiv insamling av samfällighetsskulder.

Försenade ägare kan drabbas av påslag för sena betalningar och förbud mot användning av vissa gemensamma områden.

Samfälligheten kan inleda rättsliga förfaranden för att kräva skulder, vilket potentiellt kan leda till utmätning av den försenade ägarens tillgångar.

 

Procedurer och Konfliktlösning

 

Artikel 17 i LPH: Etablerar kraven för att anta beslut i ägarmöten, med åtskillnad mellan enkla och kvalificerade majoriteter beroende på beslutets art.

Artikel 18 i LPH: Tillåter rättsliga utmaningar mot samfällighetsbeslut om de strider mot lagen eller stadgarna, är betydligt skadliga för samfällighetens intressen till förmån för en eller flera ägare eller orsakar allvarlig skada för en ägare som inte är juridiskt skyldig att bära den.

Antagna beslut kan vara verkställbara, och underlåtenhet att följa dem kan leda till rättsliga åtgärder.

Rättsliga beslut kan ålägga böter och sanktioner på parter som inte följer beslut eller som väcker ogrundad rättstvist.